העסקאות המרכזיות שעורך אדם בחייו נוגעים לתחום המגורים והחזקת הקניין. כל אדם זקוק לבית, ואחיזה במקרקעין היא הבסיס להבטחת רווחה, ניהול אורח חיים תקני וגידול משפחה. מסיבה זו, אין להקל ראש בעסקת נדל"ן מכל סוג שהיא. הדרך להבטחת ביצוע עסקאות נדל"ן בצורה מיטבית היא בקבלת ליווי על ידי עורך דין נדל"ן מקצועי ומנוסה, בכל שלבי העסקה.
מה תפקידו של עו"ד נדל"ן?
עורך דין נדל"ן הוא מי שאמון על ליווי הרוכש או הקונה, השוכר או המשכיר, הקבלן או המתקשר בעסקת קבלנות, וזאת בכל הקשור לפן המשפטי של עסקאות נדל"ן. פן זה למעשה מגלם את שאלת החבות והזכות ואופן ביטויים בהסכם בין הצדדים. עורך דין לענייני נדל"ן מתמחה בנבכי הדינים הנוגעים לעסקאות נדל"ן בכללותן.
תפקידו של עו"ד נדל"ן אותו ניתן למצוא באתר של פורטל דין – נט כאשר הוא מייצג קונה, הוא לוודא כי הוכר שמולו הוא אכן הבעלים היחיד של הנכס. לא אחת עולה, במהלך בדיקת נכס על ידי עורך דין נדל"ן, כי הנכס המיועד למכירה משועבד. ביצוע עסקה במקרה כזה עשויה להותיר את הקונה מול שוקת שבורה במקרה שבו גילוי הפגם נעשה לאחר העברת התמורה על הדירה.
באילו מקרים עו"ד נדל"ן מעורב?
מעורבותו של עורך דין נדל"ן היא לכל אורך שלבי עסקאות נדל"ן. כאשר מדובר בעסקת מכר דירה, מהצד של המוכר, על עורך דין נדל"ן לוודא כי החוזה שעמו יתקשר בעסקה יכיל התניות שיגנו עליו מפני תשלום מאוחר או רישום הערת אזהרה באופן שעשוי לטרפד מכירה לאדם אחר במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה. אי גילוי פרט חשוב בתחילת ההליך על ידי העו"ד עלול להשפיע על סופו.
כאשר מדובר בצד של הקונה, על עו"ד נדל"ן לבחון בשלב ההתקשרות הראשונית את מצבו המשפטי של הנכס, את אופן הבעלות של המוכר עליו, של צבו התכנוני כפי שהוא מופיע ברשויות התכנון והשוואתו למצבו התכנוני בפועל. אלמנט זה הוא מהותי, מאחר שעל מחיר הדירה לשקף את שוויו האותנטי של הנכס, וקיומה של תוספת בניה לא חוקית צריכה להתבטא במחיר הדירה.
האם יש הבדל בין עסקה רגילה לעסקה מקבלן?
ישנם מספר הבדלים מהותיים בין עסקאות נדל"ן רגילות בין מוכר פרטי לקונה פרטי, ובין עסקאות נדל"ן בין קונה לקבלן. ההבדל העיקרי טעון בעודה שפעמים רבות הרכישה נעשית כאשר הנכס טרם נבנה ורכישת הבעלות בקרקע נעשית על בסיס התחייבות חוזית של הקבלן להשלים את הבניה. ניתן למנות את ההבדלים ביחס למרכיבים הבאים:
חוזה מכר
בשונה מרכישת נכס בנוי, לא אחת קורה כי קבלנים נקלעים לקושי לאחר חתימה על הסכם עם הקונים ומפסיקים את הבניה. על חוזה המכר אותו רצוי כי ינסח עו"ד נדל"ן לכלול את המצבים והחובות הנוגעים לקבלן ביחס להשלמת הבנייה והבטחת זכויות הקונה במקרה של חדלות פירעון מצד הקבלן וחוסר יכולתו להשלים את בניית הדירה.
חובת הגילוי
מדובר בחובה הנוגעת הן לקבלן והן למוכר פרטי והיא מוסדרת באופן מהותי בחוק החוזים. חובת הגילוי, עליה ניתן להתייעץ עם עו"ד נדל"ן, נגזרת ממודעות למצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה. המוכר או הקבלן נתפסים כי שמכירים לפני את המקרקעין שבבעלותם, לרבות פגמים וליקויים שאינם נראים בעינו של מבקר חיצוני.
תיאום ציפיות
אחד האלמנטים החשובים וההבדלים המהותיים בין עסקת מכר רגילה לעסקת מכר מול קבלן, הוא עיצוב מראה הדירה. בעוד שבמכר דירה בנויה, הקונה רואה את צורתה של הדירה, מול קבלן נדרש ליצור מפרט של הדירה, בליווי עו"ד נדל"ן, ולוודא כי קיים פירוט ביחס לכל רכיב בדירה שעתידה להיבנות על ידו.
מה תפקידו של עו"ד נדל"ן בהתחדשות עירונית?
עורך דין נדל"ן בהתחדשות עירונית נדרש לשלוט במספר הוראות חוק המחילות חובות על הקבלן, בהן חוק המכר דירות, חוק החוזים וחוק המקרקעין. על עורך דין לענייני נדל"ן, אותו ניתן לאתר באתר פורטל דין – נט, לוודא עבור לקוחו הקונה כי החוזה כולל ערבויות מצד הקבלן, כי אי עמידה בלוח הזמנים תגרור סנקציה כספית ועל אחריותו של הקבלן בקבלת טופס 4 לדירה לאחר בנייתה.
אלמנט נוסף בעבודתו של עורך דין נדל"ן בהתחדשות עירונית הוא למסד את חובת הקבלן לעריכת פרצלציה, קרי איחוד וחלוקה של הקרקע בתום השלמת הבנייה. הבעלות של הקבלן בבניין חדש היא לרוב על כל השטח. לאחר השלמת הבנייה עליו לערוך פרצלציה של החלקה במרשם במקרקעין וייחוד של תתי חלקות לקונים, על מנת שלא להקשות עליהם בעת שירצו למכור את הדירה.
תפקידו של עורך דין נדל"ן בשלב ניסוח החוזה מצדו של הקונה
אלמנט מרכזי בעבודתו של עורך דין נדל"ן הוא בדיקת חוזה מכר. החוזה מסדיר למעשה את מכלול הסוגיות הנוסעות מעסקת מכר מקרקעין ולכל פסיק ומשפט שבו יש משמעות כלכלית משמעותית. כאשר הייצוג הניתן על ידי עו"ד נדל"ן ניתן לצדו של הקונה, על עורך הדין לוודא את הסדרת מועד מסירת הדירה, ואת שאלת הפיצוי במקרה של אי מסירה במועד.
נושא מרכזי נוסף שעל עורך דין לענייני נדל"ן, אותו ניתן לאתר בפורטל דין – נט, לבדוק בעת שהוא מייצג את הקונה הוא שאלת המיסוי מול רשויות המס ואחריות המוכר לליקויים בדירה בתקופה שלאחר מסירת הדירה לקונה. יצוין כי ראוי שגם נושא המיטלטלין שצפויים להישאר בדירה לאחר מסירתה, יוסדרו כדבעי על ידי עורך דין נדל"ן בעת ניהול המו"מ וניסוח החוזה.
תפקידו של עורך הדין בעת ניסוח החוזה עבור המוכר
עורך דין נדל"ן המיצג את המוכר, נדרש לבדוק כי חוזה המכר אינו מקפח את המוכר מבחינת טווחי העברת התשלום עבור הדירה, כי על הקונה לבצע פעולות לבדיקת הדירה ואיתור כל פגם בטרם החתימה וכי הוא מצהיר כי בדק את מצבה התכנוני, המשפטי והפיזי של הדירה, וכי חוזה המכר יכיל מנגנון פיצוי במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה.
אלמנט נוסף שהינו בעל משמעות רבה להתגוננות המוכר במקרה של הפרת החוזה מצד הקונה על דרך של אי העברת תשלום עבור הדירה, הוא קביעת מנגנון מחיקה להערת האזהרה. הקונה שבידו חוזה חתום, יכול לרשום באמצעותו הערת אזהרה במרשם המקרקעין ובכך למנוע מקונים חדשים להתקשר בחוזה מכר עם בעל הדירה.
ייצוג הלקוח בהליך משפטי על ידי עורך דין לענייני נדל"ן
תפקיד נוסף של עו"ד נדל"ן הוא בייצוג הקונה או המוכר במקרה של הפרת חוזה ואי עמידה בחובות הצד הנתבע. על עורך דין לענייני נדל"ן להיות בקיא בנבכי החוק ובכללם האפשרות להטיל צווים וסעדים זמניים, ובעיקר להוביל הליך משפטי יעיל ומהיר עבור הלקוח. פורטל דין – נט מאפשר לכל מי שחפץ בכך לקבל מידע על עורכי דין המתמחים בייצוג בהליכים משפטיים.
בחירה נכונה של עורך דין נדל"ן שווה לייצוג נכון
בחירה בייצוג משפטי מיטבי ומותאם היא הבסיס לביצוע עסקת מקרקעין בראש שקט וללא פגמים שעלולים להוביל להתדיינויות משפטיות והוצאת ממון שלא לצורך.
פורטל דין – נט הוא המקום האידיאלי למציאת עורך דין לענייני נדל"ן עבור מוכרים וקונים בכל הארץ.
