אז יש ברשותכם נכס. אתם מעוניינים לבצע פעולה של פיצול הדירה, ולא בטוחים איך לעשות את זה במסגרת החוק. מה צריך לקחת בחשבון? אילו אישורים צריך לקבל? ממי? את מי כדאי לכלול בתהליך, ולמה צריך לצפות? כדי לחסוך לכם בעיות החל מבלבול קל ועד לקנסות כבדים, במאמר זה נסקור את נושא פיצול הדירות באופן חוקי ונעשה קצת סדר בבלגן.
פיצול דירה חוקי – מה זה אומר?
שוק הנדל״ן בישראל חובה משבר לא פשוט בשנים האחרונות, כאשר היצע הדירות נמוך בהרבה מהביקוש. כל שנה נכנסות לשוק מחפשי הדירות כ-50,000 משפחות שרוצות למצוא מקום להתגורר בו, ועקב אי הפשרת קרקעות בכמות מספקת, נוצר מצב שהביקוש עצום, ושוק הדירות לא מסוגל להכיל את כמו האנשים שמחפשים דירה. עקב כך, מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית. בעלי דירות שברשותם נכס מחפשים להרוויח עוד יותר מהדירה שבבעלותם, והרבה שוקלים לפצל אותה.
על הנייר זה נשמע רעיון טוב עבור בעלי הדירות – להרוויח בעצם כפול על אותו השטח. אך עם הרצון לעשות צעד שכזה, צריכה לבוא גם הרבה מחשבה – מה שלצערנו חלק מבעלי הדירות לא עושים. על מנת לבצע פיצול דירה חוקי, תצטרכו לקבל בין השאר היתר לפיצול הדירה, אך זה היתר שלא פשוט לקבל. אז איך אפשר לעשות זאת?
האם פיצול דירה חוקי בישראל?
החוק בישראל לא מיטיב עם בעלי הדירות שמחפשים לפצל את הכנס בבעלותם. החוק מגדיר נכס כ׳דירה׳ כך: מערכת חדרים או תאים, שיש להם כניסה משותפת אחת, ולהם מטרה משותפת אחת – בין אם היא מגורים או עסק. במידה והכניסה נפרדת וישנן מערכות נפרדות לכול יחידה – מבחינת החוק מדובר בשתי דירות. לכן פיצול דירות באופן לא חוקי יראה כמו הדרך הקלה יותר. אך הדבר יגרור עמו סיבוכים ועדיף להימנע מכך.
איך לפצל דירה באופן חוקי?
למרות הפופולאריות של דירות מפוצלות או מחלוקות, רבים לא עושים זאת באופן חוקי. איך כן לעשות זאת? צריך לקבל היתר מיוחד. קבלת ההיתר הוא הליך ארוך שעלול להסתיים בסירוב, אך במידה וקיבלתם אותו, החלק הקשה מאחוריכם. ניתן לבצע פיצול דירות על ידי שיפוץ לא מאוד מורכב, של התקנת מחיצות בתוך הדירה, ויצירת דלתות נפרדות לכל יחידה. מי שירצה להיטיב עם השוכרים שלו וליצור שתי יחידות שבאמת ראויות למחיה, ייצר מערכות אינסטלציה נפרדות לשתיהן, וכן חשמל וגז נפרדים. איך מקבלים את ההיתר? נעזרים בשירותיו של עו״ד נדל״ן ומגישים בקשה לוועדה המקומית. תכנון הדירה יצטרך לעמוד במבחנים הבאים:
- פרטיות – האם שתי היחידות מאפשרות פרטיות מספקת לכל אחד מהאגפים (כניסה נפרדת, למשל)
- עצמאות – האם כל יחידה יכולה להתקיים באופן עצמאי בלי תלות בשנייה (מטבח, שירותים וכולי)
- תשתיות – האם לכל אגף יש תשתיות נפרדות אחת מהשנייה (מונה מים, חשמל, גז וכולי)
- דיירים – האם בשתי הדירות גרים דיירים מאותה המשפחה, או האם ממשפחות שונות
פיצול דירה לא חוקי – השלכות
פיצול דירות באופן לא חוקי יגרור עמו השלכות מכל מיני סוגים. נכון, קבלת היתר לפיצול הדירה זה עניין מסובך, אך לבצע את השיפוץ בלי לקבל היתר יכול להוביל להשלכות חמורות כמו כתב אישום ואף לצו הריסה, וקנסות משמעותיים. כמה משמעותיים? אפשר להטיל על נאשם שהורשע בבנייה ללא היתר קנס בסכום שהוא כפול משוויו המקורי של המבנה, או כפול משווי המבנה לפני התוספת האסורה לעומת אחרי התוספת. לא נעים, בלשון המעטה. לא כדאי לסמוך על כך שלא יעלו עליכם, כי האכיפה בתחום התגברה בשנים האחרונות, וחבל לגרום גם לעצמכם וגם לשוכרים שלכם עוגמת נפש שכזו. בנוסף לכול, דירה שתפוצל באופן לא חוקי לא תוכל להימכר כיחידות נפרדות, אלא רק כאחת.
כיצד ניתן לבצע פיצול דירה ליחידות דיור בהיתר?
כשאנחנו מעוניינים לבצע פיצול דירות חוקי, ואנחנו משיגים היתר, יש לפעול לפי ההנחיות הבאות:
- הגודל הכולל של היחידה צריך להיות מינימום 20.3 מ״ר, ולכלול מטבח, שירותים, אמבטיה וחדר.
- יש צורך באישור מהנדס העיר
- מדובר בעד 20% תוספת מהמספר המותר עפ"י הוראות התכנית
- היחידה שתתווסף לא תהיה קטנה מ-30 מטר מרובע
- המכירה תהיה ביחידות נפרדות (רישום נפרד)
- תשלום כופר חניה
- הבקשה להוספת יחידות הדיוק היה חתומה ומגובה על ידי כל בעלי הזכויות במגרש עליו היא תיבנה
איך עו"ד יסייע בנושא?
בהליך פיצול דירות חוקי תתקלו במגוון של תתי – חוקים, מסמכים ופעולות בירוקרטיות שתצטרכו להתמודד עמן, כחלק מתהליך קבלת ההיתר מהועדה המקומית. פיצול דירה הוא עסק מסובך, כמעט ולא ניתן לעשות אותו לבד. יש לפנות לעו״ד מומחה וספציפית עו״ד נדל״ן דרך פורטל דין-נט, ולהיעזר בו כדי להפוך את פיצול הדירה החוקי לעסק פחות מייגע. עו״ד נדל״ן יוכל לעזור לכם להבין מה בדיוק אתם צריכים לעשות, אילו טפסים למלא ואיך להתכונן להגשת הטפסים עבור פיצול הדירה. הוא יכול לעזור לכם להבין האם תוכלו לבצע את הפעולה דרך ניצול לשון החוק, או דרך קבלת היתר.
לסיכום
בשוק הדירות הנוכחי, ישנו חוסר איזון רציני בין הביקוש להיצע. ישנן עשרות אלפי משפחות שנכנסות כל שנה אל שוק מחפשי הדירות, אך בשל אי הפשרה מספקת של קרקעות מצד הממשלה, לא נבנות מספיק דירות חדשות, ועקב כך נוצר מצב של ביקוש מסיבי שאין לו מענה. בעלי הדירות בשוק הנדל״ן של היום יכולים להגדיל את הרווח שלהם מנכסים שונים באופן משמעותי אם ייבחרו לפצל את דירתם. אך במידה ויש בבעלותכם דירה שתרצו לפצל, יש מגוון של אלמנטים שתצטרכו ליישר לפי לשון החוק. עשו זאת בעזרת עו״ד נדל״ן מומחה דרך פורטל דין-נט וחסכו לעצמכם בעיות רבות.
