רישום בית משותף נחשב לאחד השלבים המכריעים והקריטיים במסגרת תהליך בניית בית משותף. מדובר בתהליך אותו כל בית המכיל למעלה משתי דירות חייב לעבור, ולהירשם בפנקס הבתים המשותפים. רישום הבית בפנקס הוא חיוני מאוד, בעיקר על מנת לבצע עסקאות הנוגעות לנכס, לרבות מכירתו או לקיחת משכנתא עבורו.
רישום בית משותף הינו הכרחי להגדרת הזכויות והחובות של בעלי דירות ודיירים בבתים משותפים ולהגנה על זכויות הקניין שלהם על דירותיהם. איך עושים את זה נכון ולמה נדרש עורך דין מקרקעין לשם כך? במאמר זה נכנס לעובי הקורה בנושא בית משותף.
מרבית תושבי ישראל מתגוררים בבתים משותפים וחולקים את מרחב המחייה שלהם עם אנשים רבים אחרים. בית משותף, מוגדר על פי החוק, כבית הכולל שתי דירות או יותר, כאשר כל אחת מהן שייכת לאדם אחר.
הבית המשותף מחולק אמנם לדירות נפרדות, אך שטחים מסוימים בו, כמו חדר המדרגות, המעליות, המקלט, הגג והחצר שמסביב, משותפים לכלל הדיירים. הבעלות של בעל דירה בבית משותף, חלה על דירתו, לעיתים גם על חנייה פרטית וכן על חלקו בשטחים המשותפים.
ניהול הבית המשותף נעשה על ידי ועד הבית, הנבחר על ידי אסיפת הדיירים והוא זה שאחראי על רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת המקרקעין, הליך משמעותי, שנועד להקנות לבניין מעמד משפטי עצמאי ולאפשר לנהל אותו בצורה מסודרת ויעילה.
מה זה רישום בית משותף?
נתחיל ונאמר שהליך רישום בית משותף הוא שלב חיוני ובלתי נפרד במסגרת בניית בית משותף. חובת הרישום נמצאת מוטלת על היזם של פרויקט הבינוי הרלוונטי, על פי חוק מכר דירות. רישום בית משותף מאפשר זיהוי של כל יחידת דיור בפני עצמה, לרבות רישום טאבו של תקנון הבית וחלקי הרכוש המשותף.
בית שאינו רשום כבית משותף יקשה בעתיד על עסקאות הקשורות ביחידת הדיור הספציפית, שכן היעדר חלוקה ברורה של הנכס בין בעלי הדירות השונים, יוצרת בלבול וברוב המקרים גם מביאים שמאי מקרקעין להעריך את הבית בצורה נמוכה משמעותית, מאשר בית הרשום בפנקס כבית משותף. לפרטים נוספים אודות רישום בית משותף, תוכלו לפנות לפורטל דין נט לקבלת ייעוץ משפטי וליווי בעת הצורך, ברמה הגבוהה ביותר.
מהי ההגדרה של בית משותף?
לבית משותף הגדרה ברורה בחוק הישראלי. בשל חשיבותו הגדולה של רישום בית משותף כחלק מקיום החלוקה של הנכס בין בעליו, הוא הרבה מעבר לתהליך פרוצדורלי ובירוקרטי. אך ראשית, נגדיר היטב את המונח בית משותף. כחלק מהסבר הנוגע לבית משותף, הגדרה של כזה חייבת לענות על שני תנאים עיקריים – בית ובו יש שתי דירות ומעלה, בדרך כלל בניין דירות, והתנאי השני הוא כמובן, בית שעבר הליך רישום בית משותף ומופיע כך בפנקס הבתים המשותפים בלשכת המקרקעין.
רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, נועד להסדיר את אותה בעלות משותפות בין בעלי הדירות, שיכולה להיות מורכבת משפטית. חוק המכר קובע, שהחובה לרישום הבית המשותף, חלה על היזם הבונה אותו.
הרישום צריך להתבצע תוך פרק זמן מוגדר של שנה, מהיום בו בוצעו רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין, או מן המועד שבו הועברו הדירות לקונים, לפי המאוחר שבהם.
למרות שהם מחויבים בהסדרת הרישום, יזמים רבים אינם עומדים בזמנים ולעיתים עוברות שנים רבות, עד להסדרתו כחוק. מאחר שלדיירים עצמם יש אינטרס שהוא יתבצע, עליהם לוודא, הלכה למעשה, שזה אכן קורה.
היתרונות של רישום בית משותף
מאחר שרישום בית משותף מגדיר בצורה ברורה את זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים בכל הנוגע לשימוש ברכוש המשותף, ניהולו ותחזוקתו. הוא מקל על קבלת החלטות משותפות בנוגע לניהול הבניין והוא מחייב את ועד הבית, לפעול בהתאם להחלטות הדיירים באסיפה הכללית.
למעשה, כדי שבעל דירה יוכל לרשום את דירתו על שמו בטאבו, הבניין צריך להיות רשום שם תחילה, כבית משותף. יותר מזה, אי רישום של הבית כמשותף, יכול להגביל את הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות על דירותיהם. זכויות על פי חוזה בלבד, אינן מספיקות. ללא רישום הבניין, העסקה לכאורה לא הושלמה.
דירה שלא הוסדרה ברישום משותף, תהיה שווה פחות בשוק החופשי, מאחר שזכויותיה לא הוסדרו במלואן בטאבו ומכאן ייתכן שהיא עלולה לטמון בחובה בעיות כמו חריגות בנייה ועוד.
ללא הרישום, לא ניתן גם לקבל היתר בנייה לביצוע שינויים בנכס להשבחתו, ואף לא ניתן יהיה למכור אותו, או למכור אותו מתחת לערכו, ללא הוכחת הבעלות הנדרשת.
הרישום נחוץ גם לצורך קבלת משכנתאות על הדירות שבו. מעטים הבנקים שיסכימו לתת את ההלוואה כשהבניין אינו רשום כבית משותף ותידרש התחייבות של הלווה, שזה אכן עומד לקרות.
בנוסף, רישום בית משותף מונע סכסוכי שכנים. ללא הרישום, החלוקה בין הרכוש הפרטי לציבורי בבניין אינה מוסדרת, מה שיכול לאפשר לדיירים לכאורה, להשתלט על שטח ציבורי למטרות פרטיות, בניגוד לדעת האחרים.
החשיבות של רישום בתים משותפים
על מנת להבין לעומק את כובד המשקל שיש לרישום בית משותף, יש להבין את ההשלכות של היעדר הרישום כדי להבין את גודל החשיבות של התהליך. להלן מספר תרחישים הממחישים את הצורך שבהליך רישום בית משותף:
סיום עסקת מקרקעין
עסקת מקרקעין היא תהליך ארוך גם כך, אך היעדר רישום בית משותף תאריך אותו מעבר לנדרש. כל עוד הבית לא רשום בפנקס הבתים המשותפים, פירוש הדבר שגם לא נרשם דבר הבעלות של בעלי הדירות והחלוקה המדויקת של נכסיהם. היעדר הרישום של בעלי הדירות כבעלי הנכס, מחלישים בצורה משמעותית את זכויותיהם מבחינה משפטית, ומשאירה אותם עם זכויות חוזיות חסרות שיניים הלכה למעשה.
קושי במכירת דירה
הליך מכירת דירה מבוססת בין היתר על אמון בין הרוכש לבעל הנכס. החבות המשפטית המונחת על הכף היא כמובן משמעותית למדי. אי רישום של הבית כבית משותף, מונע מבעל הנכס להיות רשום ככזה מבחינה משפטית, מה שמעמיד את העסקה בסכנה מנקודת מבטו של הקונה, שאינו יכול לדעת בוודאות שהאדם שעומד אתו בקשר הוא אכן בעל הנכס. אי רישום בית משותף מוריד, כאמור, את ערך הדירות הכלולות בבית המשותף.
קושי עם המשכנתא
עבור רוב המוחלט של האנשים שלוקחים על עצמם משכנתא, הדבר תלוי בהלוואה מהבנק. אחד מתנאי הסף של משכנתא היא רכישת הנכס על ידי לוקחי המשכנתא ורישומם כבעלי הנכס, מה שלא יכול להתאפשר ללא רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים. מיותר לציין שהפרת אחד הסעיפים של הסכם המשכנתא תוביל בהכרח לביטולו ולמשיכת המשכנתא על ידי גורם ההלוואה, או במקרים אחרים לסנקציות שיופעלו נגד מפרי ההלוואה.
איך מתבצע הליך הרישום של בית משותף?
כעת, נציג את הליך רישום בית משותף כפי שהוא מוגדר בחוק, שלב אחר שלב. יש לוודא שהתהליך מבוצע באופן יסודי, מקיף ומעמיק על מנת להימנע מפסילת הבקשה ועיכוב בקבלת אישור הרישום, מבלי לשכוח ולו מסמך או נספח אחד. על המסמכים, הכוללים את מצב הזכויות החוזיות, להיות תואמים ומלאים.
הגשת טופס בקשה
מדובר בטופס שאת הנוסח המעודכן ביותר יש לאתר באתר האינטרנט של הרשות לרישום וסידור מקרקעין. הבקשה בנויה משני עותקים של טופס הבקשה, לפתיחת תיק בית משותף. הבקשה מוגשת בדרך כלל מטעם בעלי הדירות שהגיעו להסכמה בדבר הזכויות והחלוקה של הנכס, על ידי עורך דין לרישום בית משותף.
הגשת תשריט הבית
המסמך העיקר במסגרת הבקשה כולל את תשריט הבית, בשני עותקים גם הוא, בדומה לטופס הבקשה. התשריט יכלול חלוקת מפורטת של כל התרשימים הרלוונטיים, לרבות הפרטים של כל חלקה, פרטים חיוניים על הדירות, תרשים של סביבת הבית המשותף, תרשים החלקה וכמובן תרשים של הדירות. כל אלו נערכים ונחתמים על ידי איש מקצוע מוסמך, כגון אדריכל, מודד, מהנדס או הנדסאי. עליו לוודא כי אין חריגה מגבולות החלקה ושהתשריט משקף בצורה מדויקת ככל הניתן, את החלוקה הנכונה בין בעלי הדירות.
אישור תקנון
המסמך הזה נשען על הסכמתם של כל בעלי הדירות של הבית המשותף, הסכמה מלאה על כל סעיפי התקנון, הכוללים את זכויותיהם וחובותיהם וגם את ההשתתפות בהוצאות הנוגעות לבית המשותף. התקנון מוגש בארבעה עותקים, והחתימות עליו מאומתות אחת אחת על ידי עורך דין לרישום בית משותף. במידה ובעלי הדירות לא הגיעו להסכמה כוללת ומשותפת בנוגע לתקנון, ייעשה שימוש בתקנון המצוי בחוק.
עותקים של צו רישום
בדומה לתקנון, גם צו הרישום יוגש ללשכת המקרקעין בארבעה עותקים, כאשר הוא כולל נתונים מפורטים של כל יחידת דיור בבית המשותף, לרבות שטחה, מיקומה בבית המשותף, תיאור מדויק שלה וסך החלק שלה בבית המשותף.
מהו חוק בית משותף?
חוק בית משותף מתייחס לקביעת את כל הכללים הרלוונטיים לניהול בית משותף, וכן מגדיר את החוקים הרלוונטיים לחיים משותפים בבית משותף, ואת הכללים החלים על כל דייר. חוק בית משותף מגדיר מהו רכוש משותף על פי חוק, כל האזורים המשותפים לכל בעלי הדירות, וגם מבקש לעגן את חלקו של כל דייר בשטח המשותף, הנקבע על פי שטח הדירה שבבעלותו, ביחס לשאר הדירות בבית המשותף.
בסעיף 58 של החוק, למשל, מפורט אודות חובותיהם של הדיירים להשתתף בהוצאות המשותפות הנדרשות לניהול ואחזקה תקינים של הבית המשותף.
החשיבות של עורך דין ברישום בית משותף
הליך רישום הבית המשותף כרוך בעיסוק ביורוקרטי לא קטן, לרבות התקשרות עם גורמים רבים, כך שעדיף להסתייע לצורך העניין בעורך דין מקרקעין, המומחה ברישום בתים משותפים.
עורך הדין ימציא את כל המסמכים והאישורים הדרושים ויעביר למפקחת על הבתים המשותפים. בין המסמכים הללו, יהיו ייפוי כוח מבעלי הדירות, מסמך החתום על ידי כולם ומביע את הסכמתם להליך, בקשת רישום בית משותף, תשריט שהכין מהנדס, אדריכל או מודד מורשה, המשקף את חלוקת המבנה לדירות פרטיות ולשטחים ציבוריים.
בנוסף, יגיש עורך הדין את התקנון המסדיר את כללי ההתנהלות וזכויות בעלי הדירות בבניין ואופן השימוש בשטח הציבורי, המוסכם על כולם (את התקנון יכולים בעלי הדירות לנסח בעצמם, או להשתמש בתקנון הקיים בחוק), נסח של החלקה מהטאבו המפרט את מספרי הגוש, החלקה, תיאור הנכס, פרטי הבעלים וכן בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים (תצהיר המפרט את חלוקת הדירות וכולל הצגת אישורים על תשלום מיסי מקרקעין).
בחלק מהמקרים, יידרשו בעלי הדירות להוסיף מסמכים נוספים, בהתאם למאפייני הבית, כמו בקשה לייחוד הערות אזהרה ועוד.
אין חולק על כך שרישום בית משותף הוא תהליך בירוקרטי ארוך, סבוך ומפותל. במסגרת התהליך, נוצרות אינטריגות ומתיחויות בין בעלי הדירות השונות, בנוגע לזכויותיהם ולמחלוקות השונות, בנוגע לניסוח התקנון או בטענה לשגיאה במסגרת תשריט הבית. טעויות ברישום בית משותף, עלולות לגרור עימן בעיות מהותיות בעלות השלכות משמעותיות על זכויותיהם של בעלי הדירות. לשם כך, מתעורר צורך בתיקון ואף ביטול צו רישום בית משותף.
משמעות תיקון צו רישום בית משותף היא שיש לחזור על תהליך הרישום מחדש, על כל שלביו מבלי לפסוח אף לא על אחד. מקרה זה של ביטול או תיקון צו רישום בית משותף, או מצב בו נעשה רישום בית משותף ללא הסכמה של כל בעלי הדירות, עלול להכניס את התהליך ואת בעלי הדירות לסחרור ולפגוע משמעותית ביכולת לבצע עסקאות, כמפורט לעיל. רישום בית משותף ללא הסכמה, למשל, מעלה צורך לפעול כנגד המתנגדים לרישום בתביעה למפקח לרישום מקרקעין.
לשם ביצוע תהליכים כאלה, יש צורך בליווי צמוד של עורך דין מקרקעין, שמהווה גורם חיצוני לבעלי הדירות ומשמש להם אוזן קשבת, כמו גם סמכות מקצועית אל מול היזם ולשכת המקרקעין, שחשיבותו לתהליך לא תסולא בפז. לתהליכים ארוכים כמו הליך רישום בית משותף, אתם זקוקים לאיש מקצוע שהוא גם בן אדם, שיידע לענות על צרכי כל המעורבים ולדאוג שכל הצדדים מרוצים. תוכלו למצוא אותו, בוודאות, בפורטל דין נט.
תיקון רישום בית משותף
ישנם מקרים שבהם נדרש תיקון או עדכון לרישום הבית המשותף. זה יכול לקרות כשנפלה טעות ברישום, אם בחישוב גודלם של שטחים או בכל פרט אחר, מה שיכול להוביל לפגיעה בזכויות בעלי הדירות.
אם התבצעו שינויי בנייה ושיפוצים באחת הדירות או במרחב הציבורי, יש לעדכן זאת ולתקן את רישום הבית המשותף.
לסיכום
רישום בית משותף מצריך סיוע של עורך דין מקרקעין המתמחה ברישום בתים משותפים, אל תקלו ראש בעניין זה מכיוון שיש לו השלכות הרות גורל על שווי הנכס וחוקיותו. בהצלחה.
