עורך דין מקרקעין הוא זה ששומר על ההשקעה הגדולה ביותר של רובנו בחיים האלו – נכס המגורים שלנו. אנחנו בפורטל דין נט, מבית משרד ד.מאור ושות' עורכי דין, יצר עבורכם את המדריך השלם לבעיות שעלולות לצוץ בכל הנוגע למקרקעין, ויציגו לכם את המקרים בהם מומלץ לכם להשתמש בשירותי עורכי דין בתחום המקרקעין.
מה זה עורך דין מקרקעין
עורך דין מקרקעין, בצורה פשוטה, הוא עורך דין המתמחה בכל הנושאים הנוגעים לדיני המקרקעין, ובראשם אחריות ייצוג וייעוץ ללקוחות בכל נושא הקשור לתחום.
ככלל, לעיסוקו של עורך דין מקרקעין נוגעים מספר חוקים עיקריים. לצד החוק העיקרי, הוא חוק המקרקעין, ישנם שורה נוספת של חוקים נוספים בהם עוסקים עורכי הדין בתחום המדובר, בהם חוק התכנון והבנייה, חוק המכר דירות, חוק הגנת הדייר וכן חוקים ותקנות נוספים הנוגעים לענייני מיסוי, מתן רישיונות וכו'.
מבוא קצר
החוק העיקרי אותו ציינו לעיל קובע כי לצד הקרקע, מקרקעין הוא כל דבר שנבנה על המקרקעין, ננטע עליה וכן כל דבר המחובר אליה בצורה שלא מאפשרת הפרדתו.
בהקשר זה, לא פעם נתקלים עורכי דין מקרקעין בשאלות אודות מהו מקרקעין. לשם המחשה, על פי החוק, גם פרגולה בשטח מסוים יוגדר כחלק מהמקרקעין. שאלות מסוג זה עולות לא פעם במסגרת תפקידו של עורך דין לענייני מקרקעין, ויהא עליו למצוא את הפתרונות בכל מקרה בנושא.
דיני מקרקעין – הסוגיות הנפוצות
אז כפי שציינו בפסקאות הראשונות, לעורך דין מקרקעין תחומי אחריות רבים, שכן הגדרת מקרקעין רחבה למדי. אם כן, בפסקאות הבאות נציג לכם את מגוון המקרים השונים בהם עוד מקרקעים צפוי לסייע לכם, ונציג לכם על רגל אחת את המצב החוקי ביחס לכל אחד מהם.
הפרת חוזה מכר דירה או נכס מסחרי
רכישת דירה או נכס מסחרי היא כנראה העסקה הגדולה ביותר שמרביתנו נבצע במהלך חיינו. משכך, עלינו להגיע לעסקה זו מוכנים. עורך דין מקרקעין, בהקשר של רכישת ומכירת דירות, יבצע עבורכם את כלל הבדיקות וההכנות הנדרשות לפני החתימה, לרבות ווידוא זהות המוכר, עריכת חוזה במיוחד עבורכם ועוד.
כמו כן, במסגרת רכישת או מכירת דירה, לא פעם תתקלו במקרים בהם אחד הצדדים מחליט להפר את חוזה המכירה. במקרים אלו, עוד מקרקעין יכול להיות לכם לעזר שימושי למדי. במסגרת זו, ייצג אותכם עורך דין מקרקעין, ויוודא שתזכו לצד מימוש החוזה לפיצויים בהתאם לפגיעה.
הפרת חוזה שכירות
ככלל, על אף שמערכת המשפט דוגלת בעובדה שחוזים צריכים לקיים, ישנם מספר מקרים בהם הפרת חוזה שכירות תהא לגיטימית. בכל הנוגע לביטול מטעם המשכיר, זה יהיה חוקי כאשר השוכר יפר את אחד מתנאי החוזה, דוגמת אי עמידה בתשלומים לבעל הנכס או תשלומי חשבונות שונים.
מנגד, בכל הנוגע לשוכר, ישנם שורה של מקרים בהם זה יוכל להפר את החוזה, כאשר בעיקרם כאשר הנכס יהא כזה שאינו ראוי למגורים. לעניין שתי הפרות חוזי השכירות, נציין כי אף אם מדובר על הפרה חוקית, חובה על הצד המפר להודיע לצד השני על סיום החוזה בגין ההפרה, וכן כי על שני הצדדים חל עקרון הקטנת הנזק.
פינוי שוכר
רבים טועים לחשוב שנכס בבעלותם מקנה להם זכות בלתי מוגבלת ביחס למשתמש בנכס, אך זהו אינו המצב. כאשר הכנסתם שוכר לנכס בבעלותכם, זה זוכה לזכות קניינית בנכס. הדבר גלום בעיקר בפינויו מהמושכר, שמתגלה כקשה למדי. במקרים אלו אסור לפנות לדין עצמי, דוגמת החלפת מנעול או חלילה אלימות, וגם פנייה למשטרה לא תועיל. הפעולה אותה יש לבצע באופן מידי היא פנייה לבית המשפט, בבקשה לפינוי שוכר ממושכר.
נכון ליום זה, ישנם שני אפיקי תביעה אותם ניתן להגיש לבית המשפט, האחד מזורז והשני רגיל. היתרון בפניה מזורזת גלום בעובדה שההליך יכול להסתיים גם כחודשיים בלבד לאחר הגשת התביעה, אך מנגד, אלו לא מאפשרות דיון בנושאים אחרים, לרבות דיון בנושאים כספיים שיכולים לעלות עקב סירוב השוכר לפנות את הדירה.
פינוי דייר מוגן
אם פינוי שוכר סטנדרטי שהליכו פורט לעיל אינו דבר פשוט, פינוי דייר מוגן הוא הליך סבוך עוד יותר. חוק הגנת הדייר שם בידיהם של הדיירים המוגנים זכויות רבות, וכולל רשימת מקרים ספציפיים ופרטניים בהתגבשות פניתם יהא לפנות דייר מוגן במהלך קיומו של חוזה.
בין היתר, על תנאים אלו ניתן למנות אי תשלומים בגין השימוש ובראשם דמי השכירות, הפרת תנאי חוזה השכירות, גרימת חבלה לנכס, שימוש בו למטרה לא חוקית ומספר עילות נוספות. נציין כי במקרים אלו, עוד מקרקעין יגיש את התביעה עבורכם אל טריבונל מיוחד שנקבע לדון בשכירויות שקמו מכוח חוק הגנת הדייר, אשר אינו מקל ראש בנושא פינוי דייר מוגן.
פינוי פולשים
כמעט כל עורך דין דירות נקלע למקרה בו פלשו לבית של קליינט שלו דיירים לא רצויים. ככלל, ישנם שלושה מקרים עיקריים שמוגדרים כפלישה, הם השתלטות זר על הנכס, שימוש בנכס לאחר שהסתיימה תקופת האישור (דוגמת שוכר שלא רוצה להפנות וכן יורש שהשתלט על הנכס, ולא מאפשר שימוש לשאר היורשים.
ככל שעברו שבוע או שבועיים, אין בעיה ממשית בפינויים, שכן הסמכות מצויה עוד בידי המשטרה וניתן לפנותם. אולם, ככל ששהותם של הפולשים עוברת את סך 30 הימים בבית, חוק המקרקעין נכנס לתוקף, ועליכם לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, שכן תנאי הזמן של סעיף 18 לחוק המקרקעין קובע כי לאחר 30 יום – הסמכות תהא בידי בית המשפט בלבד.
תביעות פירוק שיתוף במקרקעין
ככלל, לכל שותף בשותפות המקרקעין עומד הכוח לפרק שיתוף, ככל שזהו רצונו, זאת מכוח סעיף 37 לחוק. לעניין זה, קיימות מספר אפשרויות העומדות למפרקי השיתוף, כאשר העליונה היא חלוקה בעין, השנייה היא חלוקה בכסף על ידי מכירה, השלישית הינה חלוקה בעין ככל שהנכס מחולק מראש, והרביעית היא יצירת מנגנון פירוק סדור בין כולם. בכל מקרה, לשם ביצוע הפירוק האמור כראוי, מומלץ לשכור שירותיו של עוד מקרקעין.
מהו שכר הטרחה הממוצע של עו"ד מקרקעין?
כפי שציינו, לעורך דין מקרקעין תפקידים רבים, ושכרו ייגזר בהתאם לעבודה אותה הוא מבצע עבורכם. בין היתר, על תפקידיו של עורך דין מקרקעין נמנים ליווי עסקאות נדל"ן, מתן ייעוץ משפטי לקבוצות רכישה, ייצוג דיירים במסגרת פרויקט פינוי בינוי ועוד.
הכירו את התביעות הנפוצות בתחום המקרקעין
ליקויי בנייה
בין אם מדובר על דירות מקבלן או לאחר שיפוץ עצמאי, ליקויי בניה יכולים להופיע לאחר כל בנייה מחודשת. במקרים אלו, עוד מקרקעין מנוסה יוודא שעומדות לכם ההגנות הקיימות בחוק המכר, וכן יוודא כי הדירה לאחר השיפוץ נמסרה לכם בתנאים שעומדים בתקנים השונים.
איחורים במכירת נכס
על פי רוב, יהא מנגנון פיצוי מוסכם בין הצדדים בחוזה המכר, לפיו איחור במכירת נכס, בין אם בתשלומים או במסירת הנכס, יגררו פיצוי. במקרים אלו, ככל שהצד החייב בפיצויים לא מוכן לשלם, פנייה לעורך דין מקרקעין תוכל לסייע לכם למצות את הדין בצורה הטובה ביותר, שכן לעיתים מספיקה שליחת מכתב התראה בלבד כדי לדאוג לקבלת התשלומים המגיעים לכם.
עו"ד מקרקעין – סיכום
אם כן, בתחילה עמדנו על השאלה העיקרית, היא מה זה עורך דין מקרקעין. לאחר מכן, עמדנו על ששת המקרים הנפוצים ביותר אשר בהם מתעסק עורך דין מקרקעין, וכן על שני המקרים לעיל, בהם יוכל לסייע לכם עורך דין דירות ומקרקעין. במידה ונתקלתם בבעיה שקשורה לנכס המגורים שלכם, אל תסתבכו, ופנו לעורכי דין בתחום המקרקעין, שיוכלו לפתור את הבעיה במהירות ומקצועיות.