הסכם שיתוף במקרקעין הינו מסמך הקובע כי ליותר מאדם אחד יש בעלות על הקרקע על כל המשמעויות המשפטיות הנלוות לכך. אין מדובר בחלוקה של 'חצי וחצי' אלא בעלות מלאה של מספר אנשים על כל מטר ומטר של הקרקע. לרוב הבעלות המשותפת נוצרת כדי לאפשר מימון של רכישת קרקע יקרה וחלוקה ברווחים לאחר מכן או כדי לאפשר למספר בני משפחה להתפרנס מן המקרקעין באופן שיוויוני. כך או אחרת מדובר על הסכם אשר מצריך תיאום והסכמה לגבי כל פעולה שמתקיימת בו לרבות מכירה והשכרה, ואם מתגלעים סכסוכים וקשיים יש צורך לפנות לעורך דין לפתרון מיטבי של הבעיה.
שיתוף במקרקעין
הסכם שיתוף במקרקעין נובע במרבית המקרים מכוונה טובה במיוחד: בני משפחה אשר רוצים לשתף זה את זה ברווחים ממקרקעין משותף ולאפשר רווחה כלכלית לכולם, או שני בעלי עסקים אשר בנפרד אין להם די הון אישי כדי לרכוש מקרקעין, אך ביחד הם יכולים לרכוש מגרש או נכס מסויים ולהרוויח ממכירתו, השבחתו או הפעלתו. בתחילת הדרך כולם מאושרים, אך במידה ולפתע עולה על הפרק החלטה חשובה, לפתע מתגלים הקשיים. אי הסכמה עלולה לגרום לפירוק שיתוף במקרקעין, דבר לא פשוט כלל וכלל. הדרך הטובה ביותר להמנע מעימותים היא לנסח הסכם שיתוף מקרקעין שדומה מאד להסכם ממון בין שני בני זוג. ההסכם קובע מה קורה במקרה ויש חוסר הסכמה לגבי פעולה כלשהי בנוגע לנכס המשותף ומי תהיה הסמכות הקובעת. הסכמים טובים אף מציינים את שם האדם שיהיה אחראי לנהל את הסכסוך, לרוב עורך דין מקרקעין אשר ליווה את תהליך הרכישה, ובדרך זו קל יותר להגיע להסכמה ומשם להחלטה נכונה וטובה לגבי עתיד המקרקעין המשותף.
מהו הסכם שיתוף מקרקעין?
בדומה להסכם ממון בין שני בני זוג, הסכם שיתוף מקרקעין טוב מגדיר בצורה ברורה ותוך הסכמה מלאה של כל השותפים במקרקעין מה תהיה מטרתו, כלומר, מה הייעוד של המקרקעין, מה השלבים השונים בהכשרתו, הסבתו או השבחתו, מה תהיה ההתחייבות הכספית של כל אחד מן הצדדים כדי לממש את השלבים השונים, כיצד תיראה חלוקת הרווחים, במידה ויהיו, מן המקרקעין. כיצד יתקבלו החלטות בנוגע לשינויים שונים, האם זו תהיה הצבעה, התייעצות עם מומחה חיצוני שהכרעתו תתקבל על ידי כולם, או אחרת? כמו כן, רצוי שבהסכם יצוין סעיף מיוחד למקרה של סכסוך ואי הסכמה, אשר תוביל את השותפים להתייעצות עם עורך דין לדיני מקרקעין לתהליך של גישור או פניה לבית המשפט. ככל שההסכם מפורט יותר, מקיף יותר ויורד עד לפרטים הכי קטנים של השותפות, כולל מה קורה אם אחד השותפים מחליט לפרוש או חלילה נפטר, כך ייטב ויעזור להתמודד עם בעיות בהמשך הדרך.
מה קורה כשאחד השותפים רוצה לעזוב?
על פי חוק המקרקעין יש לאפשר לכל שותף לעזוב בכל רגע שירצה. אולם החוק מאפשר לשותפים ליצור סעיף מיוחד בהסכם שלהם ולפרט בפרטי פרטים מהם התנאים לעזיבה כמו למשל כמה זמן מרגע חתימת ההסכם מותר לעזוב את העסקה כדי שלא להכשילה ( עד שלוש שנים לפי חוק ) ומי רשאי להחליף את העוזב ומי לא. ציון הפרטים הללו בהסכם יכולים למנוע שורה של בעיות, החל מהשתמטות אחד השותפים מהתחייבויותיו לתשלומים והקרסת התוכנית כולה ועד להכנסת גורמים שליליים כשותפים במקומו. דמיינו מצב שבו אחד השותפים פורש ומכניס במקומו גורם עברייני או עוין לשותפים האחרים, מחליט לעזוב רגע לפני חתימה על הסכם גורלי, או פורש מן ההסכמים להם התחייב ובכך גורם לכל השאר להגיע למצב של אי עמידה התחייבויות כספיות. מסיבה זו הסכם שיתוף מקרקעין טוב צריך להגביל ולהתנות תנאים לעזיבה ולהחלפת העוזב בשותף אחר במקומו באופן שלא יערער או יהפוך את העסקה כולה ללא כדאית.
תיקוף הסכם שיתוף מקרקעין
מרגע שהשותפים הגיעו להסכמים ביניהם, ניתן ללכת ולרשום את הסכם השיתוף בטאבו תוך דיווח קפדני ומסודר לרשות המיסים. במידה והצדדים לא יעמדו בתנאי זה (של דיווח לרשות המיסים), עלולים הצדדים כולם לשאת בקנסות כבדים על אי דיווח. פרט חשוב מאד לזכור בנוגע לרישום בטאבו זה שהוא מחייב גם צד שלישי. למה הכוונה? במידה ואדם פורש מן ההסכם ומכניס במקומו שותף אחר, אותו שותף חייב לכל מה שהוסכם וסודר בהסכם השיתוף למרות שלא היה שותף להחלטות הראשוניות והבסיסיות ולא חתם עליהן. בעצם הצטרפותו הוא מסכים להם ללא יכולת לערער עליהן גם אם לא היה מודע להן! ( ולכן חשוב כל כך לקחת עורך דין לדיני מקרקעין כדי לבדוק את הדברים הללו לפני שאתם נכנסים לעסקה שכזו).
ביטול ופירוק הסכם מקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין יכול לנבוע מהסכמה משותפת כי אינם רוצים עוד להמשיך ולהחזיק בנכס, או מאי הסכמות חוזרות ונשנות אשר לא מאפשרות להגיע להחלטות ולכן יש צורך בפירוק השותפות וביטול ההסכמים. איך הדבר מתבצע? על פי חוק המקרקעין כל שותף בהסכם רשאי בכל עת לדרוש את פירוק ההסכם, אלא אם כן בהסכם עצמו הותנו תנאים מסויימים כמו למשל שאסור לפרוש בשלוש השנים הראשונות, או לפרוש באופן הדרגתי, לדאוג למחליף וכ"ו. שופט בית המשפט המתרשם כי השותף מילא את כל חובותיו על פי ההסכם וכי מועד ההתניה על פרישה עבר, יאשר את הפירוק. בשלב הזה ניתן לאפשר לפורש לפרוש בדרכים הבאות:
• חלוקה פיזית של הנכס – חלוקה זו נקראת גם חלוקה בעין, במידה ומדובר במגרש ניתן פשוט לחלק אותו באופן יחסי, אם מדובר בשני שותפים כל אחד ייקח מחצית מהמגרש ובכך מסתיימת השותפות.
• מכירת הנכס – מכירת הנכס וחלוקה בכספים שהתקבלו הן גם דרך טובה להפרדת שותפות. במקרים מסויימים השותפים יכולים להציע לפורש לקנות ממנו את החלק שלו אם הם לא מעוניינים שהנכס יתגלגל לצד ג'.
• רישום הנכס כבית משותף – במידה ומדובר בבניין שבו מספר דירות, ניתן לרושמו כבית משותף כאשר לכל אחד מהשותפים יש דירה או מספר דירות בבניין שאיתן הוא יכול לעשות כאוות נפשו ללא תלות בשאר השותפים.
• פירוק על פי הסכם השיתוף – הסכמי שיתוף רבים כוללים תנאים לפירוק ההסכם אותם יש לכבד. החוק מאפשר זאת בהגבלה של שלוש שנים. כלומר, בשלוש השנים הראשונות התנאי יהיה תקף ולאחריו בטל. בכוחו של בית המשפט לכפות פירוק הסכם שיתוף גם אם חתמו כולם על איסור פירוק לטווח של עשר שנים.
פירוק שותפות מקרקעין על נכס שרובצת עליו משכנתא
פעמים רבות קורה שהשותפים לנכס רוצים לפרק את השותפות אך הנכס נמצא תחת משכנתא. במקרה כזה החובות לגורם המלווה, בדרך כלל בנק למשכנתאות, קודמים. במהלך הפירוק יילקח בחשבון כיצד יחולק החוב בין השותפים, אך במידה והנכס נמכר, ייתכן מצב שבו הקונה הלהוט לבצע את העסקה יסכים לרכוש גם את החוב. כך או אחרת לא ייתכן פירוק שיתוף במקרקעין ללא פתרון הולם לתשלום החוב על הנכס גם אם יהיה צורך לחלק את החוב, לקחת משכנתא חדשה, או למצוא פתרון אחר.
