במקרים רבים, הקמת שותפויות עשויה להיות צעד מבורך ונכון (מהרבה בחינות), שכן, הן יכולות להעצים יכולות כלכליות ולמקסם אותן.
אולם, לעיתים, הן עלולות גם להתגלות כבעייתיות לניהול, וככאלה המצריכות את התערבות בית המשפט לצורך פירוקן.
דוגמה מצוינת לכך היא פירוק שיתוף במקרקעין.

מהו שיתוף (או שותפות) במקרקעין?

לפעמים, נוצר מצב שבו למקרקעין יש יותר מבעלים אחד בודד – זוג שקנה יחדיו דירה,
אחים שירשו במשותף שטח או בניין, שותפים עסקיים וכן הלאה. מבחינת הגדרת החוק,
שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו מקרקעין מסוים רשום בבעלותם המשותפת של שני בני אדם או יותר,
בעוד שלאף אחד מהשותפים אין חלק פיזי מוגדר בו.

דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שותפות, מכל סוג שהוא, הוא עניין מורכב למדי, אבל כשהשותפות היא במקרקעין,
החוקים הנוגעים לדיני מקרקעין עלולים להפוך אותו למורכב ולמסובך אפילו יותר.
על מנת להתיר את הסבך הגדול בנושא זה, נתחיל באבחנה ברורה בין פירוק שיתוף במקרקעין שנעשה בהסכמת הצדדים לבין פירוק
כזה שאינו בהסכמה. בעוד שבסוג הפירוק הראשון, הכל כמעט תמיד עתיד להתנהל על מי מנוחות
וכל אחד מהצדדים הולך לדרכו כשהוא מרוצה, בפירוק שיתוף מקרקעין שאינו נעשה בהסכמה,
יפנה אחד מהשותפים אל בית המשפט על מנת שיורה על הפירוק.

במצב זה, תעמודנה מספר אפשרויות בפני בית המשפט – הנחיה לחלוקתו הפיזית של המקרקעין בין כל השותפים
(דבר שלא תמיד יכול להתבצע, בשל תנאים בשטח), הוראה למכירתו של המקרקעין וחלוקת תמורתו המתקבלת בין השותפים,
או, לחילופין, הבאת השותפים למצב שבו האחד מהם רוכש את חלקו במקרקעין של האחר.
דרך פירוק השותפות במקרקעין שתקבע על ידי בית המשפט תסתמך על שיקולים ופרמטרים שונים, כאופי המקרקעין,
ההתאמה להוראות התכנון והבניה, כוונה למנוע (או לצמצם) נזק העתיד להיגרם לאחד (או ליותר) מהשותפים וכד'.

מהן הדרכים הקיימות לפירוק השיתוף במקרקעין?

הזכות לתבוע פירוק השיתוף מעוגנת בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 –
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.".

כאמור, בפני בית המשפט ניצבות מספר אפשרויות לחלוקת המקרקעין המשותפים, או,
לחילופין, לחלוקת תמורתם. האפשרויות מפורטות בחוק בסימן ב' – פירוק השיתוף, והנה הן:

פירוק שיתוף הנעשה על פי הסכם

במקרים כאלה, תתבצע חלוקת המקרקעין לפי האופן שעליו הצדדים בהסכם מסכימים ביניהם.
טרם אישורו של הסכם כזה, עליו לקבל את אישור המפקח על המקרקעין שיבדוק כי פירוק השיתוף במקרקעין נעשה על פי לשון ורוח החוק.

פירוק שיתוף עפ"י צו מבית משפט

כאשר השותפים במקרקעין אינם מצליחים להגיע להסכמה ביניהם בעניין אופן החלוקה,
צו מטעם בית המשפט יקבע את האופן שבו תבוצע החלוקה.

פירוק שיתוף באופן של חלוקה בעין

פירוק המקרקעין ליח' בדרך של חלוקה בעין (שמטרתה יצירת יחידות קניין חדשות). נוסף על כך,
רשאי בית המשפט להורות על רישומם של זיקת הנאה בין החלקות ו / או תשלומי איזון בין השותפים במקרקעין, לפי נסיבות המקרה.

פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות רישום בית משותף

במקרים בהן המצב מאפשר רישום המקרקעין כבית משותף, בית המשפט עשוי להורות כן,
וכתוצאה מכך, יוקצו הדירות במקרקעין לשותפים, בהתאם לחלקיהם היחסיים במקרקעין.

פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות מכירה

במקרים בהם משוכנע בית המשפט כי אופן החלוקה המועדף עליו (חלוקה בעין)
עלול לגרום הפסד לאחד (או יותר) מהצדדים להפסדים, הוא עשוי להורות על פירוק השיתוף באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת תמורתם.

הגשת בקשה לפירוק השותפות במקרקעין

כהסכמי שיתוף אחרים, גם מטרת הסכמי שיתוף במקרקעין, היא הסדרת חלוקת המקרקעין והשימוש בו בין השותפים.
הסכם מסוג כזה יתייחס לאופן ניהולו של המקרקעין, מהותו והזכויות והחובות אשר חלים עליו.
הבעיות עלולות להתגלות כשהשותפים אינם מצליחים להסכים בינם לבין עצמם על ניהולו השוטף של המקרקעין.
מאחר והסכם מכר משותף של מקרקעין ידרוש את חתימות כל השותפים במקרקעין,
החלטתו של שותף בודד על מכירת המקרקעין אינה רלוונטית ותגרור אחריה את הצורך בהגשת בקשת לפירוק,
אלא אם כן שאר השותפים במקרקעין מסכימים למכירה,
או אז יוכל השותף הפורש למכור את חלקו במקרקעין לשאר השותפים או למי מהם, או, לחילופין, למכרו לצד שלישי.
לעומת זאת, אם קיים ולו מתנגד אחד לעצם המכירה, תידרש כאמור הגשתה של בקשה לבית המשפט לפירוק שיתוף והכרעה שיפוטית בה.

בית המשפט המוסמך לדון ולהכריע בבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין

במקרים בהם זכויות המקרקעין של המקרקעין המשותפים רשומות בטאבו,
רשאי השותף היוזם את הפירוק להגיש את התביעה לבית המשפט השלום.

במקרים בהם הזכויות במקרקעין רשומות ברשות מקרקעי ישראל (לשעבר, מנהל מקרקעי ישראל),
בית המשפט המוסמך ייקבע על בסיס שוויו של המקרקעין המשותף:
שווי של עד לשניים וחצי מיליון ₪  – בית המשפט המוסמך יהיה בית משפט השלום ואילו שווי של למעלה משניים וחצי מיליון ₪  –
בית המשפט המוסמך יהיה בית המשפט המחוזי.

במקרים בהם השותפים במקרקעין הם בני משפחה,
בית המשפט המוסמך לדון בבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין אלה יהיה בית המשפט לענייני משפחה.

פירוק שותפות, מכל סוג, אינו עניין קל, ולבטח כאשר המדובר בפירוק שיתוף במקרקעין.
לא מדובר פה בעניין שמומלץ לטפל בו בעצמכם, מבלי ליווי וייצוג של עורך דין המתמחה בתחום דיני המקרקעין!

 

מוזמנים לפנות בכל שאלה