הגשת תביעה בגין ליקויי בניה נגד קבלנים

תביעה בגין ליקויי בניה – ממתינים בנשימה עצורה לקבלת המפתח לדירתכם החדשה?
קניתם דירה בפרויקט בניה חדש? אנחנו לא אנשי בשורה כרגע (ומאד צר לנו על כך), אבל רוב הסיכויים,
שגם אתם, בדומה לאלפי ישראלים אחרים, עתידים להתמודד עם ליקויי בניה (ברמה זו או אחרת) בדירתכם החדשה.
ניתן לתלות את האשם בפיקוח המקצועי הלקוי במהלך הבניה, או בהיעדרו של כוח אדם מיומן ומקצועי,
השורה התחתונה היא אחת – רק לעיתים רחוקות ביותר, קבלת הדירה החדשה עוברת ללא כל מכשול וללא גילוי ליקויי בניה נסתרים.
המקרים האחרים שאינם מטופלים כיאות על ידי הקבלנים, ובפרט אלה החמורים ביותר, מונחים לפתחו של בית המשפט הנדרש להכריע.

האם החוק הקיים הוא לטובת התובעים בהגשת תביעה בגין ליקויי בניה?

תחום תביעות בגין ליקויי בניה בדירות חדשות מעוגן בחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973.
חוק זה מסדיר את ההתנהלות הרצויה בין מוכר לרוכש דירה.
כך, למשל, בסעיף 2 (א) מחייב החוק את מוכר הדירה "לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש".
כמו כן, מחייב החוק את הקבלן / המוכר לציין במפרט את הליקויים הקיימים ולתקנם. על הרוכש,
מנגד, מוטלת אחריות ההודעה על ליקויים שהתגלו, תוך פרק זמן של שנה ממועד הכניסה לדירה בנוסף לכך,
באופן טבעי, הקבלן בפרויקט הוא האחראי לכל עבודות הבניה שבוצעו בפרויקט, ומשכך,
הוא אף זה המהווה את הכתובת ההולמת להגשת התביעה.

מועד מסירת הדירה

שלב מסירת הדירה הוא שלב קריטי, על אף שרוכשי דירות ישראלים רבים נוטים להקל בו ראש.
יש לנהוג בו, ובשאר השלבים שיגיעו לאחר מכן, בדיוק "לפי הספר"
(להזמין חוות דעת מומחה, לשלוח מכתב דרישה לקבלן לתיקון הליקויים וכן הלאה),
על מנת להניח את הבסיס והקרקע הנכונים להגשת תביעה כנגד הקבלן, במקרה שהוא ינסה להתנער מאחריותו.

תקופת הבדק ותקופת אחריות הקבלן לתיקון הליקויים

אחרי הגשת תביעה בגין ליקויי בניה מהו משך זמן אחריותו של הקבלן לליקוי בניה בפרויקט חדש?

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011 הוסיף לחוק המכר המדובר את סעיף 4, העוסק במשכי הזמן שבהם חלה אחריותו של הקבלן:

1. ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
2. ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
3. כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
4. ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין,
   וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות,
   גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
5. כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
6. כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
7. כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
8. סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
9. התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
10. כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת."

כלומר, בניגוד למה שנהוג לחשוב, אחריותו של קבלן אינה מסתיימת לחלוטין שנה במועד קבלת הדירה,
אלא שלאחריה מוגדרות תקופות נוספות אשר בהן חלה על הקבלן האחריות לתיקון ליקויים בנכס.

תקופת הבדק עשויה לנוע בין שנה אחד לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי הקיים
(כדוגמה, תקופת הבדק הנוגעת לרטיבות בקיר או לשקיעת מרצפות עומדת על שלוש שנים,
בעוד שעל סדק בתקרה או בקיר תחול תקופת בדק בת חמש שנים). לאחר תקופת הבדק,
מתחילה תקופת האחריות בת שלוש השנים, המתחילה מיד עם סיום תקופת הבדק.
במהלך תקופת האחריות, במקרה של ליקויים, תחול חובת ההוכחה על הרוכש והוא יהיה
זה שיצטרך להוכיח כי הליקויים המדוברים אינם נובעים משימוש לקוי, או ממהזנחה או מתחזוקה לקויה

ליווי של עורך דין המתמחה בתחום תביעות ליקויי בניה עשוי לסייע לכם בהתנהלות הנכונה מול הקבלן,
לרבות בעת קבלת הדירה, וודאי ובוודאי במקרים בהם יש צורך להגיש כנגד הקבלן תביעה בגין ליקויי בניה.  

עוד על הנושא ליקוי בנייה בויקיפדיה – לינק