פינוי בינוי – חוקים

תהליכי ההתחדשות העירונית ותנופת הבנייה בישראל נמצאים בשיאם בשנים האחרונות, ובכללם אנו רואים גם פרויקטים רבים של פינוי-בינוי.
חוק פינוי-בינוי נחקק בישראל בשנת 1965, כשמטרתו היא לשקם שכונות ישנות שנבנו בשנים הראשונות שלאחר הקמת המדינה.
החוק עצמו והתיקונים שבוצעו בו בעשורים האחרונים, באים לתת מענה מרוכז לכל העניינים שעשויים להתעורר סביב פרוייקטים של פינוי-בינוי.
פינוי בינוי – חוקים, מידע עדכני ומקרים מיוחדים, כל המידע שחיפשתם במאמר הבא!

מהו חוק פינוי בינוי?

חוק פינוי-בינוי נחקק בישראל בשנת 1965, ומאז בוצעו בו מספר תיקונים כשהאחרון ביניהם תוקן באוקטובר 2021.

מטרת החוק היא להסדיר פרוייקטים רחבים של חידוש שכונות ישנות מהעשורים הראשונים של קום המדינה, ובכללו מעניקה המדינה הטבות מס וזכויות בנייה עודפות כדי לעודד אותם לבצע פרוייקטים שכאלו.

תיקונים שונים בחוק מבוצעים מדי תקופה, וחלקם נובעים מאינטרס המדינה לעודד פרוייקטים של התחדשות עירונית.
כך למשל, בתיקון האחרון משנת 2021 הופחת הרוב הדרוש של דיירים המסכימים לפרויקט לשני שליש (כ67 אחוזים).

מבנה החוק

חלק ראשון: מגדיר את כל המושגים והמעורבים בנושאי מיזמי פינוי בינוי.

חלק שני: מסביר את אופן תחילת הקמת פרויקט של פינוי בינוי, כיצד על היזם להציג את העסקה בפני הדיירים, אפשרויות ויתור ועוד.

חלק שלישי: מדבר על אישור תכנית פינוי בינוי אל מול הרשויות.

חלק רביעי: מדבר על מצבים של סירוב דייר אחד, הפיצויים שניתן להציע לו ואופן ההתנהלות המשפטית מולו. בשלב זה החוק גם מציין סוגי דיירים שונים (קשישים, חולים וכו') ואת אופן ההתנהלות מולם בהתאם.

חלק חמישי: מציג את האפשרות של בעלי הדירות לפנות לשמאי שיסייע להם בהחלטה האם העסקה כדאית, ומגדיר את רשימת השמאים.

חלק שישי: מדבר על פקודת הנזיקין, ועל מקרים מיוחדים שבהם יש לפנות לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות העירונית.

חלק אחרון: מדבר על האחריות לביצוע החוק ותיקון תקנות, הנתונה בידי שר המשפטים יחד עם שר הבינוי והשיכון.

מדוע נחקק חוק-פינוי בינוי בישראל?

החוק נחקק כדי לעודד התחדשות עירונית, שמטרתה היא לשלב בנייה חדשנית באופי הוותיק יותר של העיר, ופרויקטים כאלו מבוצעים בשכונות מגורים, איזורי עסקים ועוד.
החוק מספק מענה לצורך של שיקום שכונות וותיקות שנבנו בשנים הראשונות לקום המדינה, ויש לו מספר תפקידים עיקריים:
• מתן תמריצים ועידוד ליזמים ודיירים.
• ריכוז כל החוקים והתקנות הנוגעים לתכנית פינוי בינוי.
• מתן מענה למקרים מיוחדים שיש להתמודד עמם בעת קיום החוק.

תקופת המעבר בין הפינוי ועד הדירה החדשה

במשך כל תקופת בניית הבניין החדש, הדיירים המפונים זכאים לעבור לדירה שכורה שאותה יממן יזם הפרויקט, ובתום הבנייה ישובו הדיירים לדירה החדשה שלהם בבניין שנבנה.
מעבר לכך, דיירים שמפונים מדירתם במסגרת של פרויקט פינוי בינוי זכאים למספר הטבות משמעותיות:
• הם אינם חייבים בתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

• הם זכאים לאופציית "שנמוך" (כלומר ויתור על מטרים מהדירה החדשה שמגיעים להם) וקבלת ההחזר בכסף מזומן.

דיני מכירת דירה לפני, במהלך או אחרי פינוי-בינוי

מכירת דירה לפני, במהלך או אחרי פרויקט פינוי בינוי היא תהליך שיכול להיות "מסוכן" כלכלית, ולכן יש לבצע אותו בתשומת לב מירבית, ועם ליווי של עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום.

מה חשוב לדעת בהקשר זה?

היטל השבחה: היטל שהדיירים מחוייבים לשלם לועדה המקומית לתכנון ובנייה עקב ההשבחה שחלה בנכס שלהם. כפי שנראה בהמשך המאמר, חלק מהתחייבויותיו של היזם הוא גם תשלום המס הזה.

• במידה ומכירת הדירה תתבצע לפני אישור פרויקט פינוי בינוי – הרי שאין בעיה מבחינת הדיירים, והיזם יישא בעול היטל ההשבחה.

• במידה והדייר מעוניין למכור את הדירה לאחר אישור הפרויקט או בעת התהליך, הוא מסתכן בכך שהועדה תדרוש ממנו חלק מהיטל ההשבחה, ואנו מדברים כאן על סכום בלתי מבוטל.
אם זה לא מספיק, ישנו גם מס שבח שחשוב לוודא שלא יוטל עלינו מטעם רשות המסים.

• מכירת דירה לאחר פרויקט פינוי בינוי גם היא עלולה להיות חייבת במס שבח, וגם כאן מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בפינוי-בינוי.

קשיים אפשריים במהלך תהליך פינוי בינוי

בעבר היה דרוש רוב של 80% ואפילו 100% מהדיירים על מנת לקיים פרויקט פינוי בינוי, אך כיום המדינה תיקנה את החוק והרוב הדרוש הוא 66% – שני שליש.
הסיבה לתיקון היא, שהמחוקק הבין שהרבה פרויקטים "נתקעים" עקב סרבנים, ויש להנמיך את הרף כדי לאפשר התחדשות עירונית יעילה.

בין הקשיים העיקריים שעלולים להיווצר במסגרת תכנית פינוי בינוי, נוכל למצוא את ההתמודדות עם דיירים סרבנים שאינם מסכימים להתפנות למרות שיש רוב דיירים שהסכימו לפרויקט, ולמרות שאין עילה סבירה לסירוב.

כמו כן, סרבנים אלו יכולים להיות קשישים, נכים או חולים, והחוק מגדיר כיצד יש להתמודד עמם בצורה הולמת באמצעות תנאים הוגנים מצד היזם והרשויות.
פינוי-בינוי – התחייבויות היזם והקבלן

התחייבויות היזם הקבלן הן כבדות משקל, מהוות תנאי לאישור התכנית ע"י הרשויות והדיירים, והופכות את התהליך למשתלם מאוד עבור הדיירים:

• היזם מתחייב לממן לדיירים דירה שכורה לכל אורך תקופת הבנייה.

• לאחר סיום תקופת הבנייה, יהיו הדיירים המפונים זכאים לדירה חדשה בבניין החדש, הכוללת מחסן, מרפסת וחניה, ולרוב תהיה גדולה יותר משמעותית מהדירה הקודמת.

• הדיירים המפונים אינם חייבים בתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

• הדיירים המפונים זכאים לוותר על מטרים מהדירה החדשה, ולקבל החזר עליה בצורת כסף מזומן.

כמו כן, היזם בתכנית פינוי בינוי מחוייב להעמיד ערבויות למניעת סיכונים, ואלו הן הערבויות המחוייבות ע"פ החוק:

• כל דייר יקבל מהיזם ערבות בשווי הדירה החדשה עוד טרם הריסת הבניין הישן.

• היזם יעביר ערבות גם עבור דמי השכירות שהוא מחוייב לשלם עבור הדיירים המפונים.

• ערבות מיסוי שאותה יעביר היזם לדיירים כדי להבטיח אי חיוב של הדיירים במיסים עקב הפרויקט.

פינוי בינוי – חוקים במקרים מיוחדים

מקרים מיוחדים כגון ביטולים, עיכובים או נטישת פרויקט הם אפשריים, והחוק מגדיר את אופן ההתמודדות במקרים אלו.

ביטול תכנית פינוי בינוי

ביטול תכנית פינוי בינוי יכול להתקיים במצב שבו נחתמה עסקה עוד טרם הסכמת כל הדיירים.
כזכור, צריך רוב של 66% מדיירי הבניין על מנת להוציא לפועל תכנית פינוי בינוי, ובמידה ונחתמה עסקה עוד טרם קיום כינוס היזם והדיירים, ולא נמצא רוב מסכימים לעסקה – ניתן לבטל אותה כל עוד לא חתמו 40% מהדיירים בבית המשותף.

עיכוב בתכנית פינוי בינוי

ניתן לבטל עסקת פינוי בינוי במידה והתרחשו אחד מהתנאים הבאים:

• במידה והיזם לא יצר קשר עם לפחות מחצית מהדיירים בתוך שנתיים מחתימת העסקה, או שלא יצר קשר עם שלוש חמישיות בתוך 4 שנים מיום חתימת העסקה.

• לא הוגשה תכנית מפורטת לרשויות בתוך 4 שנים ושישה חודשים מחתימת העסקה
חשוב לציין שהחוק מגדיר גם סייגים שונים המפורטים במסמך המלא, ומגדירים מצבים מיוחדים הקשורים לגודל המתחם, דירות ציבוריות ועוד.

נטישת פרויקט

נטישת פרויקט של פינוי בינוי באמצע העבודה יכולה להיות עסק ביש של ממש, מכיוון שהדיירים נמצאים בדירה שכורה, דירתם הקודמת כבר נהרסה ודירתם החדשה כרגע מוקפאת.

כמובן שהדרך הטובה ביותר להתמודד עם מצב שכזה היא למנוע אותו, ואנו ממליצים לפנות לעו"ד נדלן מקצועי עוד טרם אישור הפרויקט, והוא יסדיר מראש את הפיצויים והסנקציות הכספיות המוטלות על היזם במקרים שכאלו.

החוק מכיר בהתחייבותו של היזם במסירת הדירה במסגרת הזמן שנקבעה, וזאת לאחר קבלת טופס 4 להיתר תחילת הבנייה.