רבים שואלים: מהו היטל השבחה? היטל השבחה הינו מס חובה המוטל על בעל מקרקעין במידה והוועדה המקומית אישרה תוכנית בנייה שגרמה לעליית שווי המקרקעין. היטל השבחה מותנה במתן אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. במאמר הבא נעסוק בשאלה מהו היטל השבחה, מה גובהו, מתי יש לשלמו והאם ניתן לקבל פטור על היטל השבחה. היטל השבחה: פורטל דין-נט מגיש את כל המידע הנחוץ.
באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה?
מומחי פורטל דין-נט מציינים כי חיוב לתשלום היטל השבחה יחול בכל מקרה של עליית שווי המקרקעין בגין אישור תב"ע, אישור שימוש חורג או מתן הקלה. כדוגמה ניתן מצב בו הוגשה בקשה לפיצול דירה אחת לשתי דירות מה שמעלה את שווי הדירה בתנאי שהדבר נעשה בהיתר או בקשה לתוספת של מרפסת שמש הנחשבת כהקלה.
חובת תשלום היטל השבחה תחול על בעל הנכס ביום מתן האישור כך שלמרות שלרוב, בחוזה המכר נקבע כי היטל זה יוטל על הקונה, אין הוועדה המקומית מחויבת להסכם זה.
חשוב לדעת כי היטל השבחה לא יחול על תוכניות שנכנסו לתוקפן לפני תאריך 1.7.1975.
מהו גובה התשלום עבור היטל השבחה?
על פי חוק, גובה שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה של המקרקעין. כך לדוגמה נוכל לחשב קרקע בשווי 2 מיליון ש"ח שהושבחה לאחר התוכנית בחצי מיליון שקלים נוספים ושוויה עלה ל-2.5 מיליון ש"ח הרי שגובה ההיטל יהיה 250 אלף ש"ח, מחצית מ-500 אלף ש"ח.
מתי משלמים היטל זה?
מועד תשלום ההיטל יתרחש ביום בו ימומשו הזכויות במקרקעין. מהו מימוש זכויות במקרקעין המהווה לפי חוק את המועד לתשלום היטל השבחה?
קיימים מספר אופנים הקרויים מימוש זכויות לעניין זה:
- ביום מכירת זכויות במקרקעין בל מקרה של מכירת הנכס שהושבח.
- כאשר מתקבל היתר בניה או שימוש בעקבות אישור שימוש חורג, אישור התוכנית או מתן הקלה שגרמו לעליית שווי המקרקעין.
- כאשר מתחילים להשתמש בפועל לפי אישור התוכנית.
נציין כי מועד חישוב שווי השבחת הנכס הוא ביום אישור תוכנית ההשבחה, השימוש החורג או ההקלה. כך ייתכן שאישור התוכנית המשביחה התרחש בתקופת שגשוג של שוק הנדל"ן בעוד זמן מכירת הנכס הוא בתקופה של שפל, מה שעשוי לגרום לתשלום היטל העולה על שווי ההשבחה הנוכחי.
מהי המטרה העיקרית של היטל השבחה?
מטרת ההיטל הינה כיסוי הוצאות של הועדה המקומית שעיסוקה בתכנון, פיתוח ורכישת מקרקעין ובתשלום פיצויים על ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. זאת בנוסף לכך שמדי שנת כספים הרשות המקומית רשאית להשקיע את יתרת כספי הוועדה בחינוך לפי הקבוע בחוק.
האם ניתן לקבל פטור?
קיימים מקרים רבים בהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה הנמנים בסעיף 19 לתוספת שלישית לחוק התכנון והבנייה. להלן מקרים נפוצים בהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה:
- השבחה במקרקעין ביישוב או בחלקו שהוכרז עליו כעל שכונת שיקום, בזמן שההכרזה בתוקף.
- השבחת המקרקעין בבניית ממ"ד לשטח המינימלי הקבוע בחוק.
- השבחה במקרקעין של מוסדות חינוך, דת, סעד, בריאות, ספורט או צדקה וכן עליית שווי נכסי מקרקעין של הקדש ציבורי שלא למטרות רווח.
- עליית שווי מקרקעין כאשר הבעלים זכאי לסיוע מטעם תוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.
- השבחת מקרקעין לשימוש עבור דרך ציבורית.
- השבחה במקרקעין לתוספת שטחי שירות לצרכי התאמות נגישות, זאת לרבות תוספת של בניית מעלית ולרבות תוספת של שטחי שירות עד 5% משטח המתחם.
- עליית שווי מקרקעין בגין הרחבה או קבלת היתר בניה לפי תמ"א 38 בתנאי שתוספת הבניה תוגבל עד 2.5 קומות נוספות.
- השבחת מקרקעין בגין הקמת מערכת סולארית.
- עליית שווי הנכס עקב בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר בתנאי שבעל הדירה או קרובו יגורו בנכס לפחות 4 שנים לאחר מועד הבנייה.
- היטל השבחה בגין הקלה או שימוש חורג מאפשר מתן פטור על ידי הוועדה בשל מצב חומרי של הבעלים.
- עליית שווי מקרקעין ביישוב שעליו הוכרז כי לא יחול היטל השבחה.
- סוגי מבנים לצרכי חקלאות שבנייתם אינה נחשבת כמימוש זכויות לעניין התשלום של היטל ההשבחה.
- השבחה בנכסי מקרקעין שהוחזקו על ידי בעליהם ערב עליית השווי כתוצאה מההשבחה- למשך תקופה של לפחות 10 שנים והם באים לידי שימוש בבנייה או הרחבת דירה לבעל הנכס או קרובו. נציין כי במקרה זה על ההשבחה לנבוע מתוכנית שאושרה כאשר התוכנית שקדמה לתוכנית זו נכנסה לתוקף לפני 1.1.1950.
ערעור על היטל השבחה
בכל מקרה שבו נדרש ערעור על היטל השבחה חשוב לפנות לקבלת ליווי משפטי של עו"ד נדל"ן. עורך דין נדל"ן המתמחה בהיטל השבחה ובעל ניסיון בתחום יוכל להגיש פניה לוועדת הערר הכוללת את כל הנימוקים העובדתיים והמשפטיים לצורך קבלת פטור מתשלום היטל השבחה, דרך שהוכחה כאפקטיבית יותר מפניה לשמאי מקרקעין.
