כינוס נכסים הינו הליך לפירעון חוב של אדם במידה וזה אינו עומד בהתחייבותו כלפי הנושה. לרוב מדובר בבנקים למשכנתאות כאשר הדירה ממושכנת לבנק. הליך רכישת דירה מכונס נכסים מתאפשר לרוב לאחר קבלת צו מבית המשפט המורה על מכירת הנכס על מנת לפדות את חובו של בעליו. כונס הנכסים אינו בעליו של הנכס אלא ממונה ע"י בית המשפט למימוש ההליך.
מה עומד מאחורי הביטוי רכישת דירה מכונס נכסים?
המסלול של קניית דירה מכונס נכסים היא עסקה מסובכת בה מעורבים גורמים נוספים לרבות כונס הנכסים עצמו ובית המשפט. לעיתים ישנם בעיות סביב פינוי הדייר החייב גם לאחר הוצאת צו הוצאה לפועל או הוראה של בית המשפט. הביטוי רכישת דירה מכונס נכסים מבטא הליך ייחודי לרכישת דירות בהנחה משמעותית, כאשר העסקה נעשית מול הכונס ולא מול בעלי הבית.
מה תפקידו של כונס נכסים?
כונס נכסים מתמנה על ידי הוצאה לפועל או בית המשפט למכור את הנכסים של חייבים. כונס נכסים לרוב יהיה עורך דין או רואה חשבון המתמחה בתחום. תפקידו הוא להוציא את הנכס מרשותו של החייב ולדאוג למכור אותו במחיר הגבוה ביותר האפשרי לטובת בעלי החובות. תפקידו של הכונס להיות אחראי על מכירת נכס ולחלק את הכסף מהמכירה לאחר קיזוז ההוצאות.
מה הסיבות שמגיעים למצב שחייבים למכור דירה לכונס נכסים?
הסיבות המובילות למכירת דירה דרך כונס נכסים כוללות חדלות פירעון של חייב או אי עמידה בתשלומי המשכנתא. כונס נכסים למעשה אמון על המכירה ועל העברת התמורה שמתקבלת לנושים. כונס הנכסים אחראי על פיקוח וניהול הדירה מטעם ההוצאה לפועל או בית המשפט ואינו הופך להיות הבעלים של הנכס בפועל בשום שלב.
הכירו את שלבי הכינוס:
כפי שיודע כל עו"ד מקרקעין ישנם שלושה שלבים ברכישת דירה מכונס נכסים, שלב הגשת ההצעה, שלב ההתמחרות ושלב החתימה על הסכם הרכישה. בשלב הגשת ההצעה כונס הנכסים למעשה מזמין את הציבור הרחב להציע הצעות על הדירה. לצורך הגשת הצעה הרוכש הפוטנציאלי נדרש להפקיד ערובה כספית בסך של 5-10 אחוזים משווי ההצעה.
במידה וההצעה זוכה והרוכש אינו מעוניין לבצע את העסקה יהיה עליו לשלם את דמי הערבות שהפקיד. בשלב הבא, שלב ההתמחרות מציעי ההצעות השונות מזומנים למשרדו של הכונס ובמעין מכירה פומבית בעל ההצעה הגבוה ביותר יזכה בעסקה על הנכס. בהתאם לדין בעל הנכס המקורי יכול לפדות את הדירה במחיר שנקבע בהתמחרות והדירה תשאיר ברשותו במקרה שכזה.
השלב האחרון במהלך רכישת דירה מכונס נכסים הינו שלב חתימת הסכם הרכישה ובמסגרתו כונס הנכסים פונה לקבל אישור להצעה הזוכה מבית המשפט. במידה ובית המשפט מאשר הדירה תימכר בהתאם להצעה הזוכה. בהליך זה חשוב מאוד לקבל ליווי של עו"ד נדל"ן המתמחה בתחום מכיוון שהליך זה שונה מהותית מרכישת דירה רגילה.
איתור הנכס הרלוונטי
דירות מכונס נכסים מוצעים למכירה באמצעות מנגנונים שונים ולשם איתורם יש להכיר את האתרים הייעודיים ברשת האינטרנט בהם מוצעים מכרזים של כינוס נכסים. ניתן למצוא דירות מכינוס גם מחוץ לרשת האינטרנט, הן על ידי מתווכים שעובדים עם כונסי נכסים באופן קבוע והן דרך משרדיהם של כונסי הנכסים ובמודעות המתפרסמות בעיתונות.
בדיקת הנכס
בדומה לרכישת דירה רגילה חשוב לערוך סיור בדירה הנרכשת גם מכונס נכסים. יש לבדוק היטב את מצב הדירה מבחינה פיזית על מנת להימנע מבעיות בעתיד. יש לברר עם כונס הנכסים בנוגע לבעיות בתשתיות של הדירה. מומלץ לבקר בדירה בשעות שונות על מנת לבדוק את סביבת הדירה ולבחון את איכות החיים.
יש לברר עם הדיירים לגבי המצב עם הדיירים האחרים בבניין ולשאול לגבי מטרדים שונים שעשויי להטיב על הכדאיות של ביצוע העסקה. חשוב לבדוק בסיוע עו"ד מקרקעין את נסח הטאבו ומהם ההצמדות הכלולות לנכס לרבות מחסן וחנייה.
הגשת הצעה
הגשת הצעה לקניית דירה מכונס נכסים לרוב תהיה במחיר הנמוך מהשוק לעיתים אף ב-20% פחות ממחיר הנכס. הסיבה לכך היא שכונס הנכסים מעוניין לפעול במהירות לשם מכירתה על מנת להחזיר לנושים את כספם. לפיכך, ניתן לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק שלה בדרך זאת. במסגרת הרכישה אף מתבצעת בדיקת שמאי מטעם כונס הנכסים אשר מפיק דו”ח על מצב הדירה ובהגשת ההצעה המציע יודע את השווי שהשמאי מעריך ויכול להציע בהתאם.
חתימת ההסכם
לאחר חתימה על הסכם הוא עובר לאישורו של בית המשפט ונחתמת עסקה לרכישת הדירה וזו הופכת להיות בבעלותו של מציע ההצעה באופן מוחלט וסופי. הליך רישום הנכס לרבות כל הזכויות בו מבוצעות ע"י כונס הנכסים ובכך הדבר שונה מהליך לרכישת דירה רגילה.
איתור קהל יעד מתאים
קהל היעד המתאים לרכישת נכס מכונס נכסים הינו מצומצם ולרוב ניגשים להליך משקעים המתמחים בתחום. העסקה עשויה להימשך זמן ארוך בהשוואה לעסקה רגילה וכאשר יש צורך בדירה בזמינות קרובה עדיף שלא לפנות להליך זה.
האם כדאי לערב עורך דין ברכישת דירה מכונס נכסים?
מי שאינו מכיר את התחום ובכל זאת רוצה להרוויח את הפרש המחיר שבין דירות מכונס נכסים לדירות יד שניה רגילה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום. העו"ד ילווה את הלקוח בכל שלבי ההליך שציינו במאמר החל משלב הצעת המחיר ועד לחתימה על ההסכם. עורך דין יבדוק גם את נסח הטאבו ואת מצב הצמידויות הנלוות לנכס.
לסיכום, במאמר זה עסקנו בנושא של רכישת דירה מכונס נכסים ובחשיבות של ליווי של עו"ד נדל"ן. כפי שציינו יש יתרונות ויש חסרונות לרכישת דירה מכונס לעומת רכישת דירה רגילה. כאן במסגרת פורטל דין-נט תוכלו למצוא מגוון של מאמרים רלוונטיים ולמצוא את עורך הדין המתאים ביותר בהתאם לתחום הרלוונטי ולאזור המגורים.
