לפני חתימת חוזה על קניית בית עם חריגות בנייה, חשוב מאוד להבין מה המשמעות המשפטית של רכישה כזו, מהן חריגות בנייה מבחינה חוקית והאם קניית בית עם חריגות בנייה זו פעולה אפשרית. במאמר הבא נביא את ההגדרה המדויקת למושג חריגת בניה ונציג כלים לאיתור חריגות בניה בתהליך קניית דירה. בנוסף, נציב את הדרך האופטימלית להימנעות מבעיות עקב רכישת דירה הכוללת חריגת בניה. פורטל דין-נט עם כל המידע הרלוונטי.
מהי ההגדרה של חריגת בנייה?
חריגת בנייה הינה עבודת בנייה שנבנתה ללא קבלת היתר למרות היותה טעונה קבלת היתר בנייה. כללי בנייה חוקית יופיעו בדיני התכנון והבנייה. דיני הבנייה החיילים על מגרשים שונים קבועים בתוכניות מתאר ובתב"ע ובהם מצוין מהם גבולות הבנייה ומהו ייעוד השימוש במבנה.
בנייה, תוספות בנייה ושינויים מבניים דורשים מבעל הנכס קבלת היתר בנייה לקביעת שטח המבנה, גובהו, צורתו והשימושים שיותרו בו. חריגת בנייה היא למעשה שם כללי לבניות בלתי חוקיות שאינן תואמות את היתר הבנייה או התוכנית.
איך יודעים האם יש חריגת בנייה בבית שמתכננים לרכוש?
בעת ביקור בנכס יש לבדוק בנייה של פרגולה, תוספת בנייה על הגג, סגירת מרפסת או כל שינוי נוסף במבנה החיצוני של הנכס. כל אלו עשויים להצביע על חריגות בניה שאינן חוקיות.
נדגיש כי חשוב לנקוט משנה זהירות ברכישת דירת גן/גג או בית פרטי שם ישנה היתכנות גבוהה יותר לאיתור חריגות בנייה. בנוסף, מבנים לו מועדים יותר לבדיקה מטעם הרשות המקומית לאיתור חריגות בניה בנכס. חשוב לדעת עוד כי גם שטחי חריגות בניה עבורם נגבית ארנונה אינם מעידים על הכשרת השטח מבחינה חוקית.
דרכים לאיתור חריגות בנייה
בדיקת תיק הבניין
בשלב הראשון עלינו לבדוק היטב את תיק הבניין הכולל את היתר הבנייה והגרמושקה. באמצעות לימוד של המבנה נוכל לחפוף את המבנה בפועל לתוכניות ובכך לזהות חריגות בנייה אם ישנן. עו"ד נדל"ן יוכל לבדוק את ההלימה בין היתר הבניה התיאורטי לשטח הבנוי המצוי בפועל.
תיק הבית המשותף
המסמך הרלוונטי לאיתור חריגות בנייה בתיק הבית המשותף הוא תשריט הבית המשותף. באמצעות עיון במסמך זה נוכל ללמד האם ישנה התאמה בין המתואר בתשריט ובנסח הטאבו (שטח, תוספות בנייה, חדר נוסף, גבולות הדירה ועוד) לבין השטחים הבנויים בפועל.
האם מסוכן לקנות בית עם חריגות בנייה?
קיום של חריגות בניה בנכס עשוי להשליך משפטית על הנכס במספר היבטים:
'אישור עירייה לטאבו הינו אישור המהווה תעודה להעברת זכויות הנכס בטאבו לרוכשים. תעודה זו מעידה כי סך כל החובות לעירייה שולמו. העברת זכויות עם חריגות בנייה עשויה להיות מורכבת ביותר.
בנוסף, חריגות בניה בנכס עשויים להפחית את שווי הנכס על ידי שמאי המשכנתאות של הבנק כשהוא מפחית את שווי החריגות משווי הנכס הכולל בנוסף לעלות השבת הנכס לקדמותו בהתאמת השטח הבנוי להיתר הבנייה. עובדה זו פוגעת באחוזי המימון אותם זכאי הלקוח לקבל כהלוואת משכנתא. נזכיר עוד כי הכשרת חריגות בנייה בנכס עשויה להגיע לעלויות גבוהות מאוד וכל זאת לפני שהזכרנו כי חריגות בניה מהוות עבירה פלילית שעונשה עשוי להיות קנס, צו מנהלי ואף מאסר.
איך נמנעים מבעיות בעקבות רכישת דירה עם חריגת בנייה?
על מנת לבצע בצורה נכונה עסקת נדל"ן הכוללת קניית בית עם חריגות בנייה, חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד נדל"ן ולקבל ליווי וגב משפטי לכל אורך התהליך. עו"ד מקרקעין מיומן, מקצועי ובעל ותק ייתן את הדעת על הנושאים השונים הקשורים ברכישת דירה עם חריגת בניה בנוסף לכל ההיבטים הקשורים בעסקת נדל"ן סטנדרטית.
עו"ד קניית דירה המייצג את הרוכש ידאג לקביעת מנגנון בחוזה שיעביר את האחריות למוכר בכל מקרה בו הרשות המקומית תדרוש את הכשרת או הריסת חריגות הבנייה בנכס כתנאי מעכב להנפקת אישור עירייה (הנפקת תעודה לרשם המקרקעין).
בנוסף, עו"ד לקנייה דירה יבטח את מרשו באמצעות הפקדת כספים בקרן נאמנות לפירעון בכל מקרה בו הרשות המקומית תטיל היטלים ואגרות לצורך הכשרת חריגות הבניה.
לסיכום, קניית דירה עם חריגות בניה
חריגות בנייה מהוות כתם משפטי על חוקיות עסקת מכירה וקניה של נכסי נדל"ן. בכל מקרה של רכישת נכס הכולל חריגות בנייה חיוני לשכור שירות ליווי משפטי של עו"ד המתמחה בתחום על מנת שינהל את תהליך חתימת החוזה באופן בו הרוכש לא יצא נפסד. למידע נוסף ניתן לעבור בין עמודי האתר בפורטל דין-נט, הפורטל המקצועי למידע משפטי.
