אנשים אולי תוהים כיצד בכלל ניתן לקנות דירה ללא היתר בניה, איך קורה מצב כזה. אכן, מדובר בתופעה מורכבת מאוד ובמידת מה בהחלט לא צפויה אולם, המציאות מוכיחה לנו שמצבים מסוג זה אכן מתרחשים. מה מביא קבלן למכור דירה ללא היתר בניה? האם זה חוקי? מה באמת אומר החוק במדינת ישראל על עסקת מכר של נכסים ללא היתר בניה? האם זה מסוכן להיכנס לעסקת נדל"ן כזאת? ננסה לענות.
הגורם שמביא קבלנים למכירת דירות ללא היתר בניה
ישנם יזמים בתחום הנדל"ן (קבלנים פרטיים), שמתקשים להשיג מימון בנקאי להקמת הפרויקט שלהם, וזאת הסיבה המרכזית לכך שהם נאלצים להציע למכירה דירות שטרם קיבלו היתרי בניה. אבל, למה בעצם היזמים נלחצים, מוכרים דירות ללא היתרי בניה ומסתכנים בעבירה על החוק, עליו נדבר בהמשך? התשובה היא זו, הבנקים מוודאים כל העת שקיים ביקוש לדירות בפרויקט, שהדירות נמכרות ושכספו אינו נמצא על קרנות המזבח, דבר זה מייצר לחץ בקרב הקבלנים.
מה אומר החוק הישראלי?
החוק בישראל (סעיף 2 לחוק המכר הישראלי), העוסק במכירה של דירות מגורים, ומטרתו להבטיח את כספו של הרוכש, משנת 1974 (חוק המכר הבטחת השקעות), מאפשר לקבלנים לגבות, במועד מכירת הדירה, סכום שלא יעבור את 7% משווי העסקה, מבלי שסיפק בטחונות כלשהם לרוכש. הקבלן לא מורשה לגבות סכום גבוה יותר עד שלא יתקבל היתר בניה. חשוב להבין, כשאתם מחליטים לרכוש דירה ללא היתר בניה מקבלן, אתם למעשה מקבלים רק אופציה לרכישת הדירה. דבר נוסף שחשוב לזכור בטרם קניית דירה מקבלן, ללא היתר בניה, שישנם מספר חסרונות משמעותיים לעסקה כזאת.
ליווי מקצועי
קניית דירה ללא היתר בניה אמנם איננה דבר מומלץ אולם, מי שמחליט בכל זאת להתקדם לעסקה כזאת, חייב לשכור עו"ד מקרקעין, וותיק ומנוסה בתחום, בשימת דגש על עסקאות מול קבלנים, ללא היתר בניה. עורך הדין יעבור על ההסכם שיציג הקבלן לחתימה, יבחן אותו לפרטי פרטיו מכיוון שלמרות שהעסקה מתבצעת ללא היתר בניה, ההסכם עליו תחתמו מול הקבלן, הנו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. עורך הדין ינהל בשמכם ובהסכמתכם משא ומתן מול הקבלן, במטרה להיטיב עבורכם, ככל שניתן, את ההסכם עליו אתם מתבקשים לחתום.
האם קיים יתרון ברכישת דירה ללא היתר בניה?
התשובה היא בהחלט כן, היתרון נמצא איך לא, במחיר. בשל חוסר הוודאות שמייצרת העסקה, הקבלן נותן הנחה משמעותית במחיר הדירה לקונים, במקרים מסוימים זו יכולה להיות הנחה של מאות אלפי שקלים. מכיוון שהקבלן מבצע את המכירה ממקום של מצוקה מסוימת, קונה שמגיע עם עורך דין מנוסה, המודע למצבו של הקבלן, ינהל משא ומתן קשוח, ידע לנצל את עמדת החולשה של הקבלן למינוף תנאי העסקה ללקוחותיו, וידאג להכנסת הטבות נוספות בהסכם.
היו בטוחים שאם שכרתם עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה, הוא יבדוק מראש את ההיסטוריה של הקבלן, מהן יכולותיו הכלכליות, מי הגב הפיננסי שעומד מאחוריו (במידה וישנו אחד כזה), אילו פרויקטים קודמים הוא בנה וכמה הם היו מוצלחים, והאם קבלן זה כבר היה במצב של מכירת דירות ללא היתר בניה וכיצד זה התפתח.
הסתבכות אפשרית
קניית דירה ללא היתר בניה מעמידה את הרוכשים אל מול מספר סכנות, אחת מהן עוסקת במשך הזמן שיאלצו הקונים להמתין עד לקבלת הדירה, שעלולה בסופו של דבר לא להיבנות כלל. אי לכך, מומלץ מאוד לבדוק מראש, האם קיימת החלטת ועדה בנוגע לבקשת היתר בניה, שהוגשה עבור בנייתה של הדירה.
במידה ולא קיימת החלטת ועדה שכזאת, חשוב מאוד לבדוק, האם הקבלן רשאי לבנות את הפרויקט אותו הוא מציג, בהתאם לתוכנית בניין עיר בתוקף. מסמך זה מראה האם באזור המדובר מותר לבנות בנייני מגורים, האם קיימים אישורים לבנייה רוויה או לשכונת וילות, מה כמות המבנים שמותרים לבניה באזור, כמה קומות מאושרות לבניה בכל בניין ועוד. בנוסף, חשוב לוודא האם הדירה המדוברת תלויה בהחלטת ועדה עתידית בנושא זכויות שב"ס, הקלות בניה וכו'.
כיצד ניתן לייצר הפחתת סיכונים בעסקה?
בהנחה שמייצג אתכם עורך דין מקרקעין משובח הוא ידאג לדרוש עבורכם את הדברים הבאים:
- תיחום של לוחות הזמנים לקבלת היתר בניה על ידי קביעת תנאי מתלה להסכם, שיקבעו שהתנאים לכניסת החוזה לתוקף יהיו, קבלת היתר בניה לא יאוחר מתקופה אותה אתם תגדירו במדויק. במידה והיתר הבניה לא יגיע בזמן שהוגדר, תוכלו על פי ההסכם לבטל את העסקה ולקבל חזרה את הכספים ששילמתם עד לאותו רגע, פרטים נוספים אודות נקודה זו אתם יכולים למצא בפורטל דין נט.
- דרשו שההסכם שייחתם יציג נוסחה קבועה האומרת, ככל שהקבלן יבקש לוח זמנים ארוך יותר עד לקבלת היתר הבניה, כך מחיר הדירה ירד ויהיה אטרקטיבי יותר. קיים היגיון בדרישה זו מכיוון שככל שמשך הזמן עד להיתר מתארך, רמת הסיכון של העסקה עולה ולפיכך, מגיע לקונים פיצוי משמעותי יותר במחיר הנכס.
- התמורה המשולמת בגין מקדמה בעסקת המכר תופקד בחשבון נאמנות של עורך דין מטעמו של הקבלן.
- קביעת סעיף בחוזה שקובע מפורשות, במקרה של ביטול העסקה בשל אי עמידה של הקבלן בתנאי המתלה שנקבע, יוחזר מלא סכום הכסף ששולם על ידי הרוכשים לחשבונם, בתוספת ריבית הצמודה למדד המחירים לצרכן. פרטים נוספים לדגש זה ניתן למצא בפורטל דין נט.
