פירוק שיתוף במקרקעין הוא זכות בסיסית של כל שותף במקרקעין, אשר מעוניין בפירוק השיתוף. הזכות לפירוק שותפות במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, היוצק לזכות תוכן וקובע לה גבולות וגדרים. להלן נלמד להכיר את הליך פירוק השותפות, מתי הוא נצרך וכן עד כמה חשוב לבחור בעורך דין המתמחה בתחום זה לצורך ייצוג בהליך.
פירוק שיתוף – הגדרה
פירוק שיתוף במקרקעין מוגדר בחוק המקרקעין בסעיפים 37 עד 45. לאחר שהמחוקק קובע את כללי השותפות, קובע המחוקק בסעיפים אלו את כללי פירוק השיתוף. החוק מגדיר את פירוק השיתוף במקרקעין כהליך לו זכאי כל צד בשותפות בסעיף 37 (א) בזו הלשון:
" כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
החוק, אם כן, קובע כי תביעה לפירוק שיתוף היא זכותו של כל שותף במקרקעין. החוק מכיר במצבים בהם מצויה בהסכם השותפות תניה המגבילה את יכולת הפירוק, אך מגביל את היכולת להתנות על הפירוק לחלוטין לשלוש שנים בלבד ככתוב בסעיף 37 (ב):
"היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין"
מלשון החוק עולה כי ניתן להגביל את פירוק השיתוף וכי שותפים זכאים לקבוע שאף אחד מהשותפים לא יהא זכאי לפירוק שיתוף במקרקעין. אלא שלאחר 3 שנים בית המשפט יוכל לבחון את התניה וככל שאין היא מוצדקת, או שמוצדק לפרק את השיתוף, יקבל בית המשפט את התביעה לפירוק שיתוף ויורה על פירוק השיתוף.
הסעיפים הבאים בחוק מגדירים את אופן פירוק השיתוף. נקבע בהם, בין היתר, כי במקרקעין ניתנים לחולקה, החלוקה תהא בעין, דהיינו באמצעות חלוקת המקרקעין עצמם בין השותפים. במקרים בהם חלוקה בעין אינה אפשרית או אינה רצויה, ניתן לחלק את המקרקעין דרך מכירת החלקה וחלוקת הרווחים. כמו כן, כאשר החלקים אינם שווים, ניתן לשפות זה את זה כדי ליצור חלוקה צודקת.
בכך מסתכמים עיקר הדינים הקלאסיים באשר לחלוקה. עם זאת, ישנם דינים רבים הנוגעים למצבים ייחודיים של חלוקה. כך, יש להבחין, בין היתר, בין פירוק שיתוף במקרקעין שנעשה בהסכמה לבין תביעה לפירוק שיתוף שאינה בהסכמה.
פירוק שיתוף במקרקעין שנעשה בהסכמה
המחוקק הישראלי מעוניין כי פירוק שיתוף במקרקעין ייעשה מתוך רצון הצדדים ולפי הסכמתם. במקרים של פירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה, לא יהיה צורך בתביעה לפירוק שיתוף שכן אף צד לא ירצה לכפות את הפירוק על משנהו אלא כולם יהיו מעוניינים בהליך הפירוק. במצבים אלו, הצדדים יצטרכו להגיע לנוסח מוסכם המסדיר את חלוקת המקרקעין לאחר פירוק השיתוף, כפי שנחקק בסעיף 38 (א) לחוק:
"פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון"
השותפים יוכלו להחליט בעצמם באיזה אופן ברצונם לחלק את המקרקעין, בהסכם שייערך ביניהם. השותפים יוכלו להחליט, למשל, אם פירוק שיתוף בו הם מעוניינים ייעשה בעין, דהיינו באמצעות חלוקת הנכס עצמו, או בשווה כסף, כלומר באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הרווחים.
החוק אף מציין כי באותם מקרים בהם יכריעו השותפים כי ברצונם לבצע חלוקה בעין, ההסכם יהיה טעון אישור מצד המפקח אשר יאשר פרצלציה זו של המקרקעין.
פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה
פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע גם כאשר אין הסכמה בין הצדדים באשר לפירוק. די בכך שאחד מהצדדים מעוניין בפירוק כדי שיגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט וזה יכריז, ככל שיגיע למסקנה כי מן הדין להכריז כן, על פירוק השיתוף.
חשוב לשים לב כי לא נדרשת עילה מסוימת אשר תצדיק ביצוע של פירוק שיתוף במקרקעין. די ברצון כנה ובתום לב של אחד השותפים בביצוע פירוק שיתוף במקרקעין כדי להתניע הליך זה ולקבל צו פירוק מבית המשפט.
מה קורה כשאחד הצדדים מסרב
כאשר אחד הצדדים מסרב לפירוק השותפות, אין מנוס אלא להגיע אל בית המשפט. בית המשפט יבחן את עילת הסירוב והרקע לסירוב זה לפירוק השותפות במקרקעין. ייתכן שההתנגדות לפרוק שותפות במקרקעין נובע, למשל, מתניה השוללת את זכות הפירוק בהסכם השותפות.
כפי שנוכחנו לדעת, במקרים מעין אלו בית המשפט אכן לא יעניק צו לפרוק שותפות במקרקעין לאורך שלוש שנות השותפות הראשונות. אולם לאחר מכן, בית המשפט יבחן האם צודק ונכון בנסיבות העניין להורות על פרוק שותפות במקרקעין זו. כאשר בית המשפט יגיע למסקנה, למשל, כי יחסי הצדדים עלו על שרטון והם לא יוכלו עוד לנהל יחד את הנכס המשותף, הוא יכריע כי אכן צודק לפרק את השותפות, חרף ההסכם.
הדרכים לפירוק שותפות במקרקעין
כפי שכבר ראינו תוך כדי הדברים, ישנן מספר דרכים בהן ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין. נסקור את הדרכים העיקריות.
לפי הסכם חתום
פרוק שותפות במקרקעין יכולה להתבצע לפי הסכם חתום. כך תפורק השותפות כאשר שוררת הסכמה בין הצדדים. מבחינת פירוק שיתוף במקרקעין עלויות, העלות תהיה נמוכה יחסית שכן לא יהיה צורך בהתדיינות משפטית ארוכה ויקרה. העלות תסתכם בעיקר בעלותו של עו"ד מקרקעין אשר ינסח את ההסכם.
לפי חלוקה
כאשר הפירוק נעשה לפי צו בית משפט, ישנה עדיפות לפירוק לפי חלוקה בעין. חלוקה בעין, אשר מחלקת את הנכס עצמו בין הצדדים, עדיפה על פני מכירה באמצעות כונס נכסים וחלוקת המקרקעין. יש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין באשר להיתכנות החלוקה ולצורך בתשלומי איזון בין השותפים. התייעצות זו עם עו"ד מקרקעין תשפיע על המחיר מבחינת פירוק שיתוף במקרקעין עלויות.
לפי צו בית משפט
בהיעדר הסכמה בין הצדדים, פירוק הסכם השיתוף ייעשה לפי צו בית משפט. השיקולים המנחים את בית המשפט יהיו אלו אשר צוינו בפרק הפירוק כאשר אחד הצדדים מסרב. מבחינת פירוק שיתוף במקרקעין עלויות, עלויות פירוק זה יהיו יקרות יותר שכן הן כוללות התדיינות משפטית רבה.
לפי רישום בית\בתים משותף
ניתן לחלק את הנכס בעין באמצעות רישומו כבית משותף. כל אחד מהשותפים יקבל דירה בבית המשותף, בכפוף לחו"ד המפקח ולתשלומי איזון מתאימים.
פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג
פירוק שותפות של בני זוג בדירת המגורים שלהם במסגרת הליך גירושין, כפוף לכך ששוכנע בית המשפט כי לכל הצדדים והילדים הסדר מגורים ראוי. זאת, הן בטווח הרחוק והן בטווח הקרוב של הסדר מגורים זמני.
פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים
פירוק שיתוף בין אחים הוא מקרה קלאסי. זאת, מאחר שאחים יורשים דירות יחדיו אך לא מעוניינים לנהל אותן ביחד. במקרים אלו, חלוקה על דרך מכירה לצד ג' נראית כדאית.
כמה חשוב עו"ד טוב לנשוא?
חשוב מאוד לבחור בעורך דין מקרקעין טוב במיוחד בנושא פירוק שותפות. פירוק שותפות דורש מומחיות משפטית ברמה הגבוהה ביותר כדי שהוא יבוצע נכון ובאופן מקצועי אשר יועיל לכלל הצדדים. משכך, לא תוכלו להתפשר על עורך דין מקרקעין שלכם.
אנו בפורטל דין – נט נשמח למצוא עבורכם עורך דין מהשורה הראשונה, אשר מתאים בדיוק עבורכם. פורטל דין – נט מתמחים בהתאמת עורכי דין ללקוחות להבטחת ייצוג מיטבי. השאירו פרטים ונמצא עבורכם עורך דין ראשון במעלה לצרכי פירוק השותפות.
