שוק הנדל"ן רותח ולמרות זאת, מה מומלץ לעשות במידה ומוצאים דירה שרוצים, במחיר מאוד סביר אבל, ישנה בעיה אחת, הדירה לא רשומה בטאבו. מה חשוב לדעת במצב כזה? מהם הסיכונים בעסקה מסוג זה? מה המעמד החוקי של דירה שאיננה רשומה בטאבו? במאמר הבא ננסה לענות על שאלות אלו ולתת מושג כללי אודות משמעויות הטאבו ורישום דירה בטאבו.
מהו הטאבו?
במטרה להבין את המשמעות של קניית דירה ללא טאבו חשוב להבין מהו הטאבו. מדינת ישראל קבעה שלכל דירה צריך להיות מספר מזהה ייחודי, ממש כמו תעודות הזהות של האזרחים. באמצעות המספר המזהה של הדירה ניתן להיכנס לכל מאגר שבו קיים מידע אודות הדירה (בדרך כלל מוסדות ממשלתיים). הרישום במאגר הטאבו של מדינת ישראל מכיל פרטים חשובים מאוד אודות הנכס כדוגמת: גודל הנכס, שם הבעלים, תשריט הדירה, הערות אזהרה וכו'. דירה ללא טאבו, על פי רוב, נמצאת בסטטוס זה בעקבות רשלנות שגרמה לכך שהרישום בטאבו לא הושלם כהלכה. אי לכך, חסר מידע חשוב אודות הדירה.
האם לקנות דירה שאיננה רשומה בטאבו זה מסוכן?
קניית דירה ללא טאבו מצריכה לפני הכל חבירה לעורך דין מקרקעין, שילווה אתכם בכל שלב של העסקה, ויזהיר אתכם ממה שצריך להיזהר מפניו. בהתאם לחוק המקרקעין, עסקת מקרקעין של דירה או כל נכס אחר, מגיעה לידי סיום אך ורק ברגע שזכויותיו של הבעלים החדש נרשמות כהלכה בטאבו, עד שזה לא בוצע, עסקת המקרקעין למעשה, טרם הושלמה, והנכס נשאר עדין בבעלות המוכר.
ללא רישום בטאבו אין לרוכש החדש שום התחייבות רשמית וזכויות קניין בקרקע. הרישום בטאבו משמש כחותמת סופית ורשמית של העברת הבעלות על הקרקע לטובת הרוכש. אי לכך, רכישת דירה בלי טאבו היא דבר עם רמת סיכון גבוהה מכיוון שהרוכש לא יכול לדעת מי הבעלים החוקי של הנכס, האם קיימות הפרות בנייה או כל בעיה אחרת.
האם ישנה דרך למזער את הסיכון?
עורך דין לרכישת דירה שהוא עורך דין מקרקעין וותיק ומנוסה, יכול אולי, להפחית עבור הרוכש, ולו במעט, את רמת הסיכון של עסקת המכר. עצם העובדה, שבשל אי הרישום בטאבו מחיר הנכס נמוך בהרבה משוויו האמתי, מצדיקה בהחלט את הבדיקה, באם קיימת אופציה למזעור רמת הסיכון. אי לכך, שכרו עורך דין מקרקעין טוב ומנוסה, שבראש ובראשונה, ינסה להבין מדוע הדירה לא רשומה בטאבו.
הסיבה עשויה להוות מפתח למימוש רעיון העסקה, אם מדובר סתם ברשלנות אזי מדובר בעסקה פחות מסוכנת ואפשר לצאת לדרך. אם מדובר באי רישום מכוון, צריכה להידלק לכם נורה אדומה ומהבהבת. עורך דין טוב לא יאפשר לכם להיכנס לתוך עסקה מפוקפקת עם נכס שהסטטוס שלו לא ברור.
חשוב לדעת, נכסים לא רשומים בטאבו זו תופעה שכיחה למדי, ישנן כ- 350,000 דירות כאלה, בכל זמן נתון, בישראל. לפיכך, ברור שלא כל דירה שלא נרשמה בטאבו מהווה סיכון עבור מי שמעונין לרכוש אותה.
דירה מהניילונים
באופן עקרוני ניתן לומר שאין בעיה בקניית דירה ללא טאבו, כשמדובר בדירה חדשה, אם כי רישום בטאבו מעלה את ערכה. החוק הישראלי תוחם את הקבלן בלוחות זמנים בהם הוא יכול לבצע את רישום הבית המשותף, ואת רישום כל דירה ודירה בבניין גם כן. ככל שהקבלן מתעכב ברישום בטאבו ומאחר את לוחות הזמנים שהחוק קובע, עשויה להיות עילה לתביעה משפטית מטעם הרוכשים כנגד הקבלן.
עמדת המדינה
מדינת ישראל רואה בעין לא יפה אי רישום של נכסים בטאבו. מנהל מקרקעי ישראל מנהל קרב של ממש אל מול קבלנים שמסיבות כאלה ואחרות, משהים את הרישום בטאבו מעבר למה שהחוק מאפשר להם. הנהלת המנהל דואגת לכך שהרשמת של המנהל תפעיל סנקציות של ממש, כנגד קבלנים שמשהים את הרישום בטאבו.
במידה וגם סנקציות אלה לא יביאו את הקבלנים הללו לרשום את הנכסים בטאבו, המנהל קבע שהרשמת תמחק אותם מרשימת הקבלנים המוכרים בישראל. השאיפה של המדינה היא להגיע למצב שכל הנכנסים בישראל יהיו רשומים בטאבו ללא יוצא מן הכלל. מה קורה במקרה של קבלן שפשוט נעלם מהאופק? משרד השיכון לוקח על עצמו את משימת הרישום בטאבו והעיקר שישמר הסדר.
מה שכן אפשר לעשות בנוגע לדירה שאיננה רשומה בטאבו
במידה ואתם רוכשים דירה מקבלן, עליכם לדעת שיעבור זמן רב (מספר שנים לא קטן בדרך כלל), עד אשר הדירה תירשם על שמכם בטאבו. בתקופה שבין הרכישה לרישום, מן תקופת ביניים ארוכה, הקבלן או, על פי רוב, עורכי דינו, מהווים את החברה המשכנת כלומר, נציגי הקבלן מנהלים רישום מפורט ומדויק של כל העסקאות המתבצעות בקרקע, עד ליום הרישום המלא בטאבו. אי לכך, אם אתם מבקשים לרכוש דירה שזה הסטטוס שלה, אתם יכולים לפנות לחברה המשכנת ולקבל מהם את כל הפרטים אודות הדירה המדוברת. נזכיר שוב, תמיד רצוי לערב עורך דין מקרקעין לטובת הצלחת המהלך, יעילותו ומניעת תקלות מיותרות.
