פינוי דייר סרבן נדרש כאשר הדייר נשאר בנכס לאחר תום תקופת השכירות ולחילופין בתוך תקופת השכירות החתומה בחוזה, לאחר שהוא הפסיק לשלם את שכר הדירה או הפר את החוזה בצורה מהותית. הדייר הסרבן עשוי לגרום למשכיר נזקים כספיים ועוגמת נפש וחשוב לפועל אך ורק בהתאם לחוק. במאמר זה נדון באפשרויות העומדות בפני בעלי נכס להתמודדות עם דייר סרבן מבחינה משפטית.
למה לפנות את הדייר?
כבר בעת הניסוח של חוזה השכירות כדאי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לגבי האפשרות של דייר סרבן ולהכניס בחוזה אמצעים להגנה על המשכיר מפני מקרים אלו. הדבר יכול להיעשות גם באמצעות דרישה לביטחונות וערובות שניתן יהיה להוציא אל הפועל בעתיד. עם זאת, גם החוזה היסודי ביותר לא תמיד מונע הישארות בנכס לאחר תום התקופה והפסקת תשלומי השכירות.
איך מפנים דייר שמסרב להתפנות?
על מנת לפנות דייר סרבן יש לפעול בתהליך מסודר ובהתאם לחוק ולהתחיל מניסיונות שכנוע בדרכי שלום והסבר לגבי הפנייה העתידית להליכים משפטיים במידה והדייר לא יתפנה. במידה והדבר לא הועיל יש לפנות לשירותי עורך דין פינוי דייר סרבן אשר ינסח מכתב לפני תביעה בו יוסבר לשוכר ההשלכות של אי פינוי הנכס וההלכות הצפויות בעת הגשת תביעה לפינוי מהדירה.
עורך דין פינוי דייר סרבן עשוי להמליץ על אחד משני מסלולים רלוונטיים, תביעה רגילה או תביעה מהירה בסדר דין מקוצר. הדרך המהירה יותר להוצאת דייר סרבן מהנכס באמצעיים משפטיים הוא תביעה בסדר דין מקוצר בליוויי עו"ד מקרקעין מכיוון שהיא שוללת את האפשרות של הדייר להגיש תביעת נגדית במסגרת ההליך המשפטי.
נקיטת דין עצמי – האם מותר או אסור?
ללא קשר לכתוב בחוזה השכירות וגם אם המשכיר הכניס סעיפים המתירים זאת, חל איסור מוחלט על נקיטת דין עצמית מצדו של המשכיר על מנת לגרום לדייר לעזוב. בתי המשפט דנו בנושא רבות ובפסיקה נקבע כי נקיטת דין עצמי הינה פגיעה בזכויות השוכר ללא תלות בגורמים שהובילו לכך והדבר עשוי להצדיק מתן פיצויים כספיים לשוכר הנפגע.
מה כוללת עשיית דין עצמי?
כל ניסיון לפינוי של הדייר מהנכס בכוח עשויה להיחשב עשיית דין עצמי. גם איומים באלימות או בפעולות שאינן מותרות בחוק לרבות החלפת המנעולים, ניתוק התשתיות והוצאת חפציו של הדייר מהבית נחשבות לפעולות דין עצמי. גם אין טעם לערב את המשטרה כנגד דייר סרבן מכיוון שהליכי פינוי דייר סרבן אינה בתחום סמכותה ואסור לה להתערב במחלוקת אזרחית מעין זו.
החלפת מנעול בנכס
החלפת מנעול בנכס הינה פעולה ברורה של נקיטת דין עצמי שאסורה על פי החוק והפסיקה בנושא ברורה. הדבר אף עשוי להביא לפעולות אלימות מצדו של השוכר ולדרדר את המצב בין הצדדים עוד יותר. אין לכך הצדקה ולא משנה מה קדם לאירוע. ייתכן וייפסק פיצוי של השוכר כתוצאה מהנזקים שנגרמו לו מכך בלי קשר לשאר ההליכים המשפטיים המתנהלים בין הצדדים.
ניתוק הגז, החשמל והמים
ניתוק הגז, המים וחשמל הינה שיטת פינוי דייר סרבן נוספת האסורה על פי הדין ובה נוקטים משכירים רבים בבואם להתמודד עם דיירים סרבנים. למעשה מדובר בניסיון להביא לפגיעה משמעותית באיכות חייו של הדייר באופן שייאלץ אותו לעזוב. גם כאן הדבר עלול לגרור תביעה נגדית וכפי שכבר הוכח בעבר ישנם סיכויים גדולים שסו תתקבל על ידי בית המשפט.
הוצאת חפציו של השוכר
עצם הכניסה לנכס אינה מותרת ללא הסכמתו של הדייר גם כאשר זכות זו הותנתה בסעיפי ההסכם. הוצאת חפצי הדייר אל הרחוב תוך עימות אתו וגם בלעדיו אסורה, הן בהיבט הפלילי והן בזה האזרחי ונחשבת נקיטת דין עצמי. הדבר עשוי להוביל להליכים פלילים כנגד המשכיר ולהגשת תביעה אזרחית בגין הנזק שגרם לחפצים ועל הפסדים כלכליים נוספים כתוצאה מכך.
האם החוק אינו מתיר לפעול בכוח?
הגורם היחיד המוסמך לקבוע אם השוכר הפר את החוזה ולהורות על הוצאתו ממנה גם בניגוד לרצונו הוא בית המשפט. החוק אוסר על בעלי נכסים לפעול בכוח והדבר יכול לגרור אותם להסתבכות פלילית ולתביעות ממוניות. בשום מצב אין לבצע פעולות חד צדדיות כוחניות לרבות פינוי בכוח של השוכר, כמו גם, החלפת מנעול, הוצאת המיטלטלין וכיוצא בזה.
כמה כדי להיעזר בעו"ד מתאים?
בכל מקרה של סכסוך סביב עזיבת הנכס כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין פינוי דייר סרבן ולעיתים די במכתב אזהרה ממנו על מנת לקדם פינוי דייר סרבן ללא המשך ההליכים המשפטיים. עורך הדין יכול להביא לתוצאה המשפטית הרצויה במסגרת ההליך הקצר מבלי שהדבר יימשך זמן רב על כל ההפסדים הכלכליים הנלווים כתוצאה מכך למשכיר.
חוק פינוי בינוי דייר סרבן
חשוב להבדיל בין פינוי דייר סרבן במסגרת הפרת חוזה והנושא של פינוי בינוי. חוק פינוי בינוי דייר סרבן קובע מתי ניתן להתקדם במסגרת קידום התהליך של התחדשות עירונית ללא הסכמה של כלל הדיירים. חוק פינוי בינוי דייר סרבן קבע רוב מיוחס הנדרש של שישים ושבעה אחוז מהדיירים הנדרש לקידום הפרויקט. חוק פינוי בינוי דייר סרבן הגדיר גם מה ייחשב לסירוב סביר.
