מס שבח מוטל בישראל על רווחי הון ממכירת נדל"ן, אך במקרים מסוימים, לא קיימת חבות. איך ומתי ניתן לקבל הקלות או פטור ממס שבח? כל התשובות בהמשך!
בעשורים האחרונים, עלו מחירי הדירות בישראל בצורה משמעותית ואיתם עלו הרווחים של מוכרי הדירות. הבעיה היא, שכגובה הרווח, כך גובה מס השבח שיש לשלם, על פי חוק מיסוי המקרקעין, על כל עסקת מכירה.
תכנון מס, הליך הכרחי לפני כל עסקה, יגלה לכם שיש מקרים המזכים בפטור ממס שבח. כדי לחסוך בעלויות ולהגדיל את התשואה ממכירת הנכס, חשוב לברר האם קיימת זכאות שכזאת.
מהו מס שבח מקרקעין?
מס שבח מקרקעין, הוא מס המוטל על רווח ממכירת מקרקעין, או ממכירת מניות באיגוד מקרקעין והוא יוצר בידול בין רווח ממקרקעין בישראל, לרווח מנכסים אחרים. המס מבוסס על השבח, או ההשבחה של הנכס שהביאה העסקה למוכר, כלומר, הרווח שגרף מהעסקה.
רווח ההון ממכירה של דירה, מחושב על פי ההפרש בין מחיר רכישתה למחיר מכירתה, בצמוד למדד. מסכום זה יש לקזז הוצאות על שיפוצים והשבחה של הנכס לאורך השנים, הוצאות שכר הטרחה למתווך ולעורך דין בעסקת הרכישה, לצד תשלומים של מס רכישה, אגרות, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד.
שיעורו של מס שבח מקרקעין, עומד כיום על 25% מתוך סכום השבח נטו, ללא ההוצאות. בפעולה של מכירת מניות באיגוד מקרקעין, עומד שיעור המס על 30%.
באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח במכירת מקרקעין?
• מכירת דירת מגורים יחידה- עילת הפטור הנפוצה ביותר, היא במקרה של מכירת דירה יחידה. כלומר, מי שמוכר את דירת מגוריו כדי לעבור לדירה אחרת, לא יחויב במס שבח.
לדירת מגורים, נחשבת דירה שבנייתה הסתיימה, היא שימשה למגורים ונמצאת בבעלות המוכר, במשך ארבע שנים לפחות. בשנת 2014, נכנסה לתוקפה רפורמה במס שבח ובוטל הפטור הגורף ממנו. מי שמחזיק בדירה יחידה, ימשיך ליהנות מהפטור אם הוא מחזיק בה לאורך 18 חודשים לפחות.
אם למוכר הדירה העיקרית יש גם זכויות במגרש, חנות, בית עסק או כל נכס מקרקעין אחר שאינו משמש למגורים, תישלל זכותו לפטור ממס שבח. לגבי דירת מגורים, יראו את המוכר, בן/ת זוגו וילדיהם הקטינים, כמוכר אחד לעניין המיסוי.
לעומת זאת, מוכר דירה יחידה יוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת דירתו העיקרית, גם אם יש לו חלק בבעלות על דירה נוספת, אך חלק זה אינו עולה על שליש.
• מכירת דירה שניתנה במתנה – גם דירה המתקבלת ללא תמורה על ידי קרוב משפחה, פטורה ממס שבח. "קרובים" על פי החוק הם בן/ת זוג, אח או אחות, הורים, סבים וצאצאים ובני זוגם. מאידך, כשמקבל הדירה במתנה, ירצה למכור אותה, הוא יחויב במס שבח, גם על מה שנצבר בתקופת נותן המתנה.
• מכירת דירה שהועברה בירושה – פטור ממס שבח ניתן גם על מכירת דירה שהועברה בירושה, גם אם ברשות היורש נכסי נדל"ן נוספים. הפטור ניתן, בתנאי שהמוכר הוא בן זוג או צאצא של המוריש ושלפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד. כלומר, אם המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה פטור ממס שבח.
במקרים חריגים, קבלת דירה בירושה אינה מזכה בפטור ממס שבח. זה קורה כשהורה יורש דירה מאחד מצאצאיו, או כשבבעלות המוריש יותר מדירה אחת. יחד עם זאת, ניתן לעשות גם כאן פעולות להקלה או חסכון בתשלום מס שבח, כשהיורש יחליט למכור את הדירה.
• מכירת דירה שהועברה במסגרת גירושין – במקרה העברת בעלות על דירה בהסכם גירושין, העסקה לא נחשבת למכירה ומכאן שמכירתה תהיה פטורה ממס שבח.
• מכירת קרקע או מגרש – כאשר מדובר על מכירה של מגרש או קרקע לא בנויה, ניתן גם כן לקבל הקלה ואף פטור מלא מתשלום מס שבח. התנאי הוא שאין על הקרקע זכויות בנייה נוספות, היא שייכת למוכר וערכה אינו עולה על סף הקבוע בחוק.
• פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – מוכר דירה שהוא תושב ישראל, זכאי על פי החוק למכירה חד פעמית של שתי דירות במקביל, תוך קבלת פטור ממס שבח. זאת בתנאי, שמכירת שתי הדירות נועדה לרכישת דירה אחת במקומן, ששוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. הפטור תקף רק כשבמועד מכירת הדירה הראשונה, בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת, אחת בלבד.
• פטורים מיוחדים – פטור ממס שבח ניתן גם לזכאי משרד הביטחון, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, וכן לנכים ולעולים חדשים.
פטור ממס שבח במסגרת תוכנית תמ"א 38
סוגיית מס השבח עולה גם בהקשר של פרויקטים להתחדשות עירונית כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי. הפרויקטים הללו מאפשרים למעשה השבחה של דירות ומכאן עלייה בערכן, הן בשל שיפור הנראות והגדלת השטח והן בשל הוספת מרפסות, מעלית, חניון, מחסן וכד' לבניין. מכאן יוצא, שבעלי הדירות מקבלים לידיהם בסיום הפרויקט, דירות שעברו השבחה וערכן בשוק גבוה יותר.
אך למרות ההשבחה, החוק מעניק פטור ממס שבח במכירת זכויות בדירה שהתקבלה בתוכנית תמ"א 38, זאת בתנאי שהוכח שההשבחה היא תוצאה של תוכנית שיפוץ, שנועדה לחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה.
תנאים נוספים לקבלת הפטור ממס הם, ששטח הדירה החדשה לא יהיה גדול משטח הדירה המקורית, בתוספת 25 מ"ר. תנאי נוסף הוא, שערך הדירה החלופית אינו גבוה מערך הדירה המקורית ללא זכויות הבנייה, או מסכום של 2.1 מיליון שקלים (בהתאם לסכום הגבוה משניהם).
בפרויקטים של פינוי בינוי, לעומת זאת, בהם מתבצעת הריסה מוחלטת ובנייה מחדש של הבניין, לא חל פטור ממס שבח, מכיוון שמדובר למעשה בקבלת דירה חדשה, במקום הישנה, אך כיום יש בפועל מסלולים שונים, ששילובם יכול להביא לפטור ממס שבח.
הגשת בקשה לפטור ממס שבח
אם מתברר שאכן קיימת זכאות לפטור ממס שבח, יש להגיש בקשה לפטור ממס שבח, למלא הצהרה ולהגיש לאגף מיסוי מקרקעין.
טופס הבקשה צריך לכלול הצהרה על מכירת הנכס ולכלול את פרטי הנכס, פרטי העסקה, תאריך ביצוע העסקה, התמורה על המכירה, סכום החיוב במס וסיבת הזכאות לפטור. לכך יש לצרף עותק של חוזה המכירה, נסח טאבו וכל מסמך רלוונטי אחר לגבי הפטור.
ליווי של עורך דין מקרקעין
לפני ביצוע של כל עסקת מקרקעין, לרבות מכירת דירה, חשוב מאוד לבצע תכנון מס מקדים ולהיוועץ בעורך דין ורואה חשבון. יש להבין כבר בשלב זה, את המושג "דירה מזכה" ואת תנאי הזכאות לפטור ממס שבח, לאסוף ולשמור את כל המסמכים הרלוונטיים להוכחת הזכאות לפטור ולדווח על העסקה לרשויות המס.
פנייה לסיוע של עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין לאורך היא צעד הכרחי, מאחר שמערכת המיסוי בישראל מסועפת ומורכבת וללא ידע, ניתן להסתבך בהוצאות מיותרות.
עורך דין מקרקעין, יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות, ישרטט את אפשרויות הפעולה השונות ויספק ליווי משפטי מקצועי לאורך כל שלבי עסקת הנדל"ן, תוך הבטחת הזכאות לפטורים ממס ומיצוי של כל הזכויות הניתנות בחוק.
