דמיינו לכם את הסיטואציה הבאה – אתם מגיעים לדירת המגורים, לחנות או למגרש שבבעלותכם, לאחר זמן שלא הייתם שם, ומגלים שמישהו זר פלש לנכס בניגוד לחוק והשתלט עליו. אותו נכס שימושי ויקר, מבחינה כלכלית ורגשית, שהתאמצתם כל כך לרכוש ולרשום על שמכם. זה אולי נשמע לכם כמו סיפור בדוי, אבל תופתעו לגלות שמקרים כגון אלה מתרחשים לא מעט בארצנו. בייחוד, כשמדובר בנכסים שנשארו ריקים ונטושים לזמן ארוך. אז טוב שתדעו, לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, אם פלשו לכם לנכס יש דרכים חוקיות בהן תוכלו לנקוט ויש לכם זכות גם לתבוע פיצוי כספי בגין הנזקים. הנה כל מה שאתם צריכים לדעת לגבי פולשים למקרקעין.
באיזה מקרים מדובר?
במציאות החיים אנו נתקלים במצבים שונים הנחשבים כפלישה למקרקעין. ההגדרה של "מקרקעין" בחוק היא "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". כלומר, זה יכול להיות אדם זר שפלש לבית פרטי, דירה או מגרש נטוש והשתקע בהם למטרת דיור או הפעלת עסק, אדם שפלש לשטח שאינו שלו, הכניס אליו את חפציו, בנה בו מבנים או שתל שם צמחים, זה יכול להיות שוכרים של דירה שלא מסכימים להתפנות ממנה עם תום תקופת השכירות, שימוש בחנייה, שטח או נכס אחר השייך כחוק לאדם אחר. יש גם מצבים שהפלישה למקרקעין קשורה לסכסוך שפורץ בין בעלים של קרקעות או שטחים צמודים, בקשר לגבולות ולבעלות בהם. כל הסוגים האלה של פלישה נחשבים לפי חוק להסגת גבול במקרקעין.
איך ניתן לפעול במצבים אלה?
סעיף 18 לחוק המקרקעין, שכותרתו "שימוש בכוח נגד הסגת גבול", מעניק למי שמחזיק בנכס המקרקעין כחוק, להפעיל כוח סביר במטרה למנוע הסגת גבול או השתלטות בלתי חוקית על הנכס, בתוך 30 ימים ממועד הפלישה. עם זאת, זהו חריג שיחול במקרים קיצוניים, בכפוף לתנאים אלה:
המחזיק במקרקעין כדין: הכוונה למי שיש לו את השליטה הפיזית במקרקעין. בהתאם להלכות הפסיקה בנושא, שליטה בקרקע יכולה לבוא לביטוי בגידור השטח, עיבודו, הצבת אמצעי שמירה חיצוניים או כל סממן אחר המראה על שליטה בפועל. לכן, במקרה של שוכר שאינו מתפנה מהדירה, למשכיר שהוא הבעלים אין זכות חוקית לעשות דין עצמי ועליו להגיש תביעה משפטית.
תוך שלושים ימים: המחוקק מגביל את זכותו של המחזיק במקרקעין להשתמש בכוח סביר, בפרק זמן של 30 ימים מיום הפלישה לנכס. מעבר לכך, הוא אינו רשאי לעשות דין עצמי ולכן חשוב לפעול באופן מיידי כדי למנוע נזקים חמורים ובלתי הפיכים.
להשתמש בכוח במידה סבירה: השימוש בכוח בעשיית דין עצמי חייב להיות מידתי וסביר, כדי שלא יתפתח למקרה של אלימות חסרת מעצורים. המחזיק נדרש להגיב באופן מיידי ולפעול בתום לב, תוך הפעלת שיקול דעת. שכן, מי שישתמש בכוח בצורה לא סבירה עובר על הוראות החוק ועשוי לעמוד לדין פלילי.
שימו לב – המחזיק במקרקעין לא מחויב לפעול בכוחות עצמו אלא הוא יכול בהחלט לפנות למשטרה. עם זאת, כדי שהמשטרה תתערב במקרה ותפנה את הפולש בעצמה, יש להוכיח שהפלישה עומדת במגבלת הזמן של 30 ימים ושהסיוע המשטרתי ניתן למי שמחזיק בשטח כחוק.
חשוב לציין, מדובר בדרך פעולה שיש לנקוט רק אם אין כל ברירה אחרת וגם אז פינוי הפולש חייב להתבצע במידה סבירה ותוך 30 ימים מיום הפלישה. במקרה שעברו 30 יום מיום הפלישה למקרקעין ו/או שלא מעוניינים להפעיל כוח, עומדת האפשרות להגיש תביעה לבית המשפט כדי שידון במקרה ויקבע למי שייכות הזכויות במקרקעין.
דרך פעולה נוספת, שהיא טובה וגם בטוחה, היא לפנות בתביעה משפטית נגד מי שפלש למקרקעין. מאחר ומדובר בפגיעה בזכות הקניין של המחזיק, שהיא זכות מהותית, בית המשפט בדרך כלל ייתן לתובע כמה שיותר סעדים. כך למשל, אם אדם פלש לנכס שלכם, ניתן להוציא צו משפטי לרשויות הרלבנטיות שיטפלו בפינויו המיידי. אם מדובר בשוכר שמסרב לפנות את הדירה, המחוקק קבע הליך מהיר וקצר יחסית של תביעה לפינוי מושכר וכדומה.
מה עושים אם עברו 30 יום?
כאמור, לאחר שחלפו 30 ימים ממועד הפלישה לנכס, המחזיק מנוע מלפעול בכוחות עצמו או להזמין משטרה, אך הוא רשאי להגיש לבית המשפט תביעה לסילוק יד. במסגרת התביעה יכול התובע לבקש מבית המשפט שיורה לפולש לפנות את הקרקע/הנכס ולהחזיר אותם למצב בו היו טרם הפלישה. לשם כך, עליו להראות שהוא הבעלים של הנכס באמצעות ראיות חותכות. ככל ובית המשפט יכיר בו בתור מחזיק המקרקעין/הנכס, הוא ייתן צו המורה על סילוק הפולש מהקרקע, כולל הוצאת חפצים, מבנים שבנה או עצים שנטע. אפשרות אחרת היא שבית המשפט ייתן למחזיק/לבעלים להוציא לפועל את הפינוי ופעולות ההריסה והעקירה, והאדם שפלש יישא בעלויות הכספיות. חשוב לציין, הליך הפינוי אינו דבר פשוט. לאחר תום ההליכים וקבלת צו הסילוק, דרוש סיוע של ההוצאה לפועל והתערבות שיפוטית.
מה לגבי פיצוי כספי?
מכוח פקודת הנזיקין [נוסח חדש], רשאי הבעלים במקרקעין לתבוע מהפולש פיצויים כספיים עבור הנזקים שנגרמו לו בעקבות מעשה הפלישה. בגדר זה נכללים נזקים ישירים ועקיפים. למשל, נזק שנגרם למבנים או גידולים חקלאיים והוצאות אחרות כגון פינוי הפסולת, הוצאת גרוטאות והובלתם וכדומה.
סעד כספי נוסף שיכול בית המשפט לפסוק לטובת המחזיק שנפגע, הוא קבלת תשלום כספי ראוי מהפולש בגין השימוש הלא חוקי שעשה במקרקעין. את גובה דמי השימוש קובע לרוב שמאי שתפקידו הוא להעריך את שווי הנכס. מאחר ומדובר בתחום מורכב, המצריך מומחיות וניסיון מוכח, מומלץ לקבל סיוע משפטי של איש מקצוע.
