עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן המתבצעת בין הבעלים של קרקע לבין יזם, מדובר בסוג עסקאות שכיח. במאמר הבא ננסה לבצע סקירה מקיפה אודות עסקאות קומבינציה, מהי עסקה זו, מהם היבטי המס של עסקה מסוג זה, היתרונות והחסרונות שלה וכו'. המאמר יחולק לפסקאות מרובות ומגוונות, קצרות ומדויקות, במטרה לייצר בהירות מהירה בנוגע לכל היבט הקשור לנושא, ננסה לגעת בכל אלמנט חיוני שיסייע להבנת השיטה.
מה זה עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עסקה המתבצעת בין בעלים של קרקע ליזם, מדובר בעסקת מקרקעין שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם. בתמורה, מקבל בעל הקרקע התחייבות מהיזם לקבלת שירותי בנייה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו. משמעות הדבר הנה, שבעסקה זו לא מועברים כספים בין הקונה למוכר אלא, מתבצע בניהם חישוב באחוזים של גודל הקרקע שנמכרה, אל מול כמות אחוזי הבניה שיקבל המוכר בתמורה לכך. מדובר בעסקה מורכבת בעלת משתנים רבים שעשויים להשפיע על הכדאיות שלה לשני הצדדים.
מיהם הצדדים בעסקת קומבינציה?
כפי שצוין קודם לכן, עסקת קומבינציה מתבצעת בין הבעלים של קרקע מסוימת, לבין יזם המעוניין לבנות עליה. המוכר מוותר על חלק מהקרקע בתמורה לשירותי בנייה של היזם, שיסייעו לו לממש את חלק הקרקע שנותר לו, ולבנות עליו בהתאם להיתרי הבנייה שברשותו.
מה חשוב שיהיה כלול בחוזה של עסקת קומבינציה?
חוזה של עסקאות קומבינציה הנו חוזה מורכב ולכן, מומלץ לפצלו לשני חלקים: החלק הראשון יהווה פרוט לעסקה שמהותה מכירת בעל הקרקע, חלק ממנה, ליזם (קבלן), לרבות, זכויות הבנייה שטרם נוצלו, בחלקן היחסי. החלק השני, יהווה עסקת שירותי בניה שבה מתחייב היזם לספק שירותים אלה למוכר, עבור חלק הקרקע שנותר ברשותו של המוכר. השילוב בין שני החלקים של החוזה לעסקת קומבינציה אחת, בסופו של דבר, יאפשר לבעל הקרקע לממש את זכויות הבניה הקיימות במינימום הוצאות, מכיוון שבניה עצמאית הייתה עולה לו אלפי מונים יותר.
משמעויות המיסוי ותשלום מס שבח
עסקת קומבינציה מייצרת יתרונות מיסוי חשובים ובשורה התחתונה, תשלומי מס מופחתים באמצעות תכנוני מס שונים ומיטיבים. זאת ועוד, כתוצאה מכך שבעל הקרקע מוכר רק חלק מהקרקע בעסקת קומבינציה, מס השבח לתשלום יחושב על פי החלק הנמכר בלבד ולפיכך, התשלום יהיה נמוך מאשר בעסקת מזומן המתבצעת, על פי רוב, על הקרקע כולה. במידה ובעתיד יחליט בעל הקרקע למכור את החלק הבנוי אותו יקבל מהקבלן בעסקת הקומבינציה, בתכנון מס נכון ומתוכנן היטב מראש, ניתן להפחית מאוד את חבות המס לתשלום. עסקאות מוסג זה מייצרות לעיתים פטורים והקלות נוספות למיניהן, המייצרות הפחתה נוספת בגובה תשלום המס הנדרש.
הסכם שירותי בנייה בעסקת קומבינציה
הסכם שירותי הבנייה המהווה חלק חשוב בעסקת קומבינציה מפרט ומבהר את ההסכמות בין הצדדים, אודות מפרט השירותים שיסופקו לבעל הקרקע על ידי הקבלן (היזם), ואודות מטרות הבנייה (מגורים, מסחר, משרדים).
סוגים שונים של עסקאות קומבינציה
קיימים שני סוגים מרכזיים של עסקאות קומבינציה: עסקאות מכר מלא ועסקאות מכר חלקי. האלמנט שמייצר הבדל בין שני סוגי עסקאות קומבינציה אלו נמצא בעיקר בנושא המיסוי.
מכר מלא
עסקת מכר מלא קובעת שהיזם (הקבלן), שהוא הרוכש, יקבל לידיו את הזכויות המלאות בשטח המלא של הקרקע. בתמורה, הוא מזכה את בעל הקרקע בחלק מסוים מהבעלות על המבנה אותו הוא מתעתד לבנות על הקרקע. עסקת קומבינציה זו נחשבת לפחות כלכלית ולכן, היא שכיחה הרבה פחות מעסקת קומבינציה חלקית.
מכר חלקי
עסקת מכר חלקי קובעת שהיזם (הקבלן), שהוא הרוכש, יקבל לידיו רק חלק מהקרקע וחלק אחר יישאר בידיו של בעל הקרקע. בתמורה, מעמיד היזם לרשות בעל הקרקע את שירותי הבנייה שלו, באמצעותם יבנה בעל הקרקע על חלק הקרקע שנשאר בידיו. מבחינת מיסוי, מדובר בסוג של עסקת חליפין ולכן, בעל הקרקע יחויב בתשלום מס שבח בעסקת קומבינציה ומס רכישה.
היתרונות של עסקאות קומבינציה
כמו בכל דבר בחיים בכלל ובעסקאות נדל"ן בפרט, ישנם לשיטה יתרונות וחסרונות, בואו נתמקד לרגע ביתרונות:
תמורה ורווח פוטנציאליים
לשני הצדדים בעסקת קומבינציה קיים כמובן פוטנציאל רווח. על פי רוב, עסקאות קומבינציה מייצרות רווח גדול יותר לבעל הקרקע מאשר היה משיג בעסקת נדל"ן סטנדרטית. היזם מרוויח בעיקר מעצם העובדה שאינו נדרש לגייס הון לטובת רכישת הקרקע.
חיסכון גדול בעלויות המס
בעסקת קומבינציה, שני הצדדים מרוויחים כסף נוסף באמצעות תשלום מס מופחת. המיסוי על עסקאות קומבינציה קטן באופן משמעותי מאשר בעסקאות נדל"ן סטנדרטיות. עיקר ההפחתה נובעת מהעובדה שבעל הנכס ישלם מס שבח רק על חלק הקרקע שנמכר ליזם ולא על שטח הקרקע כולו.
חסרונות של עסקאות קומבינציה
עתה נתמקד בשני חסרונות משמעותיים של עסקאות קומבינציה:
זמן ארוך עובר עד לקבלת התמורה
בעסקת קומבינציה עובר זמן רב עד אשר מתקבלת התמורה. התמורה תתקבל אך ורק ברגע שהסתיים תהליך הבנייה, וזה יכול לקחת בין שנתיים לארבע שנים מרגע שעסקת הקומבינציה נחתמה על ידי הצדדים.
תקלות שעלולות לקרות בדרך
בשל הזמן הארוך שעובר מהרגע שהעסקה נחתמת ועד לרגע המימוש המלא שלה, עלולים לקרות אי אלו דברים שייצרו עיכוב בתהליך הבנייה למשל. בנוסף, קורה לא פעם שמתגלים פערים בין שווי עסקת קומבינציה ביום חתימתה, לבין השווי שלה לאחר מספר שנים. הדבר יכול להיות פועל יוצא של טעות בחישוב כמות הנכסים הבנויים שניתן היה לבנות בפועל על הקרקע. מקרים שכאלה הופכים את עסקת הקומבינציה לפחות רווחית עבור היזם.
עורך דין מלווה בעסקת קומבינציה
עו"ד מקרקעין הוא דבר הכרחי בעסקת קומבינציה ואל לכם לוותר על שרותיו של אחד כזה. ליווי של עו"ד מקרקעין מקצועי ומיומן ייצר עסקה משתלמת ובטוחה יותר לשני הצדדים. עורך הדין יבצע עבור הצדדים בדיקה מדוקדקת של תנאי העסקה, יעבור, ובמידת הצורך ישפר ויתקן את המודל העסקי, ויתאים אותו בצורה הטובה ביותר לתנאי העסקה. על מנת לבצע את הבדיקות הללו יש צורך בידע משפטי מקיף בתחום המקרקעין ואי לכך, חשוב שעורך דין מקרקעין ילווה את הצדדים לעסקת הקומבינציה. חתימה על הסכם מסוג זה ללא איש מקצוע בכיר ומנוסה, מעלה מאוד את רמת הסיכון של העסקה.
איך בוחרים עורך דין לעסקת קומבינציה?
ראשית, יש לומר, עסקת קומבינציה צריכה להתבצע בצורה כזאת שלכל צד בעסקה יש עורך דין מקרקעין משלו, מומחה בתחום, שישמור על האינטרסים של מרשו. שנית, מילת המפתח היא מקרקעין כלומר, אין לבחור עורך דין שתחום התמחותו אינו מקרקעין מכיוון שעסקת קומבינציה איננה עסקה רגילה והיא דורשת ידע מעמיק בתחום הנדל"ן. להלן מספר אלמנטים שחשוב מאוד לבדוק טרם הבחירה בעורך דין שילווה אתכם בעסקת קומבינציה, בין אם אתם בעלי הקרקע ובין אם אתם היזמים:
- וודאו שהתמחותו של עורך הדין הנה מקרקעין.
- בחרו עורך דין מקרקעין ותיק ומנוסה.
- וודאו שלעורך הדין יש ידע בנושא מיסוי נדל"ן.
- שימו לב שיש לכם חיבור טוב לעורך הדין.
- בקשו מעורך הדין המלצות מלקוחות, עבורם ערך חוזי קומבינציה.
- בקשו הצעת מחיר ובדקו שקבלתם הצעת מחיר הוגנת וריאלית.
- בדקו היטב שלעורך הדין תהיה זמינות טובה לעמוד לרשותכם בכל רגע שתזדקקו לעצתו.
