קונים דירה ראשונה ומעוניינים ללמוד על מס רכישה – מהו, כיצד מחושב מי זכאי לפטור אן למס מופחת ועוד? במדריך המקיף הבא נציג בפניכם את התמונה המלאה של מס רכישה דירה ראשונה. בנוסף נענה על שאלת רבים: האם יש לפנות לאיש מקצוע בנושא או שניתן להגיע לתוצאות אופטימליות בצורה עצמאית? מס רכישה על דירה ראשונה – כל מה שרציתם לדעת.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המסים על ידי רוכשי זכות במקרקעין ובאיגוד מקרקעין. שיעור מס הרכישה מעודכן מדי שנה באתר רשות המסים. נציין כי מס רכישה מחושב כחלק משווי העסקה כולה. יש לחלק בין רכישת דירת מגורים לרכישת כל נכס מקרקעין אחר: רכישת נכס מקרקעין שאינו לצורך מגורים יחויב במס בשיעור קבוע לשווי הנכס. לעומת זאת, דירות מגורים תחויבנה בשיעור מס מדורג.
מהי דירת מגורים לצורך מס רכישה?
סעיף 9(ג') לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי דירת מגורים לצורך הגדרתה כמחויבת במס רכישה מדורג, היא דירה המשמשת או מיועדת למגורים ולא כל דירה בתהליכי בנייה או השלמה, כלומר, כל דירה הכשירה לשימוש עבור מגורים במקום.
בכל מקרה של קניית דירה מקבלן יש להתייחס להסכם עם הקבלן: במידה והקבלן התחייב לספק דירה מושלמת, הדירה נחשבת כדירת מגורים ומחויבת במס רכישה כמו כל דירה מוכנה אחרת. אולם, במידה ואין כל חיוב מטעם הקבלן להשלמת הדירה מיסוי הקרקע ייעשה בדומה לרכישת מגרש או קרקע אחרת כלומר, שיעור קבוע משווי הקנייה.
רכישת דירת מגורים לצרכים עסקיים מחויב בתשלום מס רכישה ללא הקלות ודירוגים בשיעור מלא של 5-10% משווי הנכס.
בחינת הדירה אם היא מוגדרת כדירה למגורים או לעסקים, תהיה בחינה סובייקטיבית לפי כוונות בעל הנכס לצורת השימוש בדירה.
במידה וקונה הנכס מעוניין להשכיר את הדירה יש להתייחס לצורת השימוש בדירה מטעם השוכרים כאל הגדרת מהות הנכס, כך במידה והשוכרים אכן משתמשים בדירה למטרות מגורים ולא למטרה עסקית, מס הרכישה יהיה לפי מדרגות המס לרוכשי דירות מגורים.
על קונה הדירה להוכיח כי הוא מתכוון להשתמש בדירה למגורים בתוך פרק זמן סביר מזמן רכישת הדירה, כך שגם אם הדירה משמשת לצרכים עסקיים, הוא רשאי להגדירה כדירת מגורים ובלבד שבהמשך אכן ישתמש בה לצרכי מגורים.
מדרגות מס רכישה דירה ראשונה
בהתאם לתיקון בחוק, מדרגות מס רכישה לדירת מגורים ראשונה מתעדכנות אחת לשנה, זאת בצמוד למדד. נציין כי בשנת 2023 חלה עלייה במדד. בפסקה זו נפרט את מדרגות המס הרלוונטיות נכון לשנת 2023:
| מדרגות מס רכישה על דירות מגורים נכון לשנת 2023 | |
| חלק השווי בנכס | שיעור מס רכישה |
| מיסוי על חלק השווי בנכס עד 1,919,155 ש"ח | 0% |
| מיסוי על חלק השווי בנכס מ-1,919,155 ש"ח עד 2,276,360 ש"ח | 3.5% |
| מיסוי על חלק השווי בנכס מ-2,276,360 ש"ח עד 5,872,725 ש"ח | 5% |
| מיסוי על חלק השווי בנכס מ-5,872,725 ש"ח עד 19,575,755 | 8% |
| מיסוי על חלק השווי בנכס מעל 19,575,755 ש"ח | 10% |
מי זכאי לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים?
יש הזכאים לתשלום מס רכישה בהפחתה עד לפטור מלא לפי הגדרות רשות המסים:
נכים, עיוורים, משפחות חללי צה"ל, עולים חדשים וכן קיים חישוב מס מיוחד עבור קבוצות רכישה ועבור משק חקלאי.
בני זוג הרוכשים דירה ראשונה כאשר אחד מבני הזוג הוא בעל מגבלה, זכאים שניהם להפחתה במס הרכישה.
בנוסף, דירת פינוי פינוי שניתנה באת הקבלן בתמורה לדירתו הישנה של הדייר אינה נחשבת לדירה בתהליך רכישה ולכן פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.
האם יש חובת תשלום מס על דירה במתנה?
אדם יחיד שקיבל במתנה מאחד מקרוביו דירה באופן בו היא הועברה על שמו ללא תמורה, זכאי להפחתה של שליש מגובה מס הרכישה הרגיל. בכל מקרה של העברת דירה ללא תמורה בין שני בני זוג הנשואים זה לזו ומתגוררים באותו נכס, קיים פטור מלא ממס רכישה על העסקה. אגב, בני זוג שאינם מתגוררים באותה דירה יחד, נדרשים לתשלום מס רכישה בהתאם לכל קרוב אחר, כלומר, שליש ממס הרכישה הרגיל.
מיהו "קרוב" מבחינה חוקית? כל מי שעונה לאחת מההגדרות הבאות: הורה, בן זוג, נכד, נין, בן זוג של נכד או נין, אח ואחות.
האם רכישת דירה בתמ"א 38 חייבת במס?
רכישת דירת תמ"א 38 מחייבת במס רכישה ללא תלות בסגנון הפרויקט של הדירה. לעומת זאת, דיירי הבניין הותיקים לא ישלמו מס רכישה מכיוון שהם לא מבצעים תהליך רכישה.
אילו טפסים צריכים כדי לשלם מס רכישה?
קיימים מספר טפסים הנדרשים להגשה לצורך דיווח ותשלום של מס רכישה:
טופס 7000
טופס זה הינו הצהרה על קנייה/מכירה של דירת מגורים המזכה את הרוכש בפטור ממס שבח (ללא קיום של זכויות בנייה שלא נוצלו).
טופס 7000 א'
טופס זה הינו טופס הצהרה של רכישת זכות במקרקעין/איגוד מקרקעין. טופס זה הינו טופס משלים להצהרה הראשית.
טופס 7000 ב'
טופס הצהרה על קניית/מכירת דירה מיזם או מקבלן.
כמה כדאי ייעוץ עו"ד בנושא?
מומחי נדל"ן ובעלי ניסיון בתחום מס רכישה דירה ראשונה ממליצים על שירות לווי משפטי של עו"ד נדל"ן או עו"ד מקרקעין לאורך התהליך על מנת לוודא שאתם מבצעים עסקה רווחית ושאינכם משלמים מס רכישה גבוה לשווא. בכל מקרה בו אתם זכאים לפטור מסיבה כלשהי מומלץ לגשת לייעוץ עו"ד שיוכל להוכיח לרשות המסים כי אתם זכאים לפטור/להפחתה במיסוי. קניית דירה ראשונה מלווה פעמים רבות בחששות ובחוסר ידע בעולם הנדל"ן. עו"ד נדל"ן יציג בפניכם את התמונה השלמה ויפרוש את תנאי העסקה לצד שיעור מס הרכישה הנדרש. ליווי של עו"ד לאורך כל העסקה יוכל לאפשר לכם למצות את זכויותיכם ולשלם את שיעור מס הרכישה הנמוך ביותר בו אתם מתחייבים.
פורטל דין נט – הפורטל המשפטי המוביל
פורטל דין-נט, הפורטל המקצועי המפורסם מציע שירות של חיבור בינכם לבין עורכי הדין המקצועיים ביותר בתחום בו אתם נדרשים. רוכשים/מוכרים דירת מגורים? זה הזמן ליצור קשר עם עו"ד מוביל בתחום המקרקעין ולדאוג שהעסקה שלכם תתנהל על הצד הטוב ביותר.
פורטל דין נט שיוסד ומנוהל על ידי משרד עו"ד דודי מאור מציע ניסיון משפטי רב בעולם הנדל"ן ובעולם העסקים. דין נט מתמחים בליטיגציה בבתי המשפט בהקשר לסכסוכים אזרחיים ומסחריים ובעלי ניסיון, וותק ורזומה עשיר. המשרד מתמחה בעיקר בטיפול בתיקים משפטיים מורכבים כשהאתגר של עו"ד הוא להצליח למקסם את סיכויי ההצלחה של כל תיק משפטי הבא לידיהם. רוכשים דירה ראשונה? זה הזמן ליצור קשר עם פורטל דין נט לקבלת מידע על עורכי הדין המקצועיים ביותר עבורכם בתחום מס רכישה וקניית דירה ראשונה.
