תחום הנדל"ן, כולל מגוון רחב של פרויקטים בתחום הבנייה והתשתיות. מדובר לרוב בפרויקטים מורכבים ומוגבלים בזמן, המתבצעים במגזר הפרטי, הציבורי והמסחרי. למשל, רכישה של קרקעות ומגרשים, קנייה של דירת מגורים או דירה להשקעה, בניית מרפסות, הקמה של בניין מגורים משותף או שיפוצו, חידוש מערכת הביוב, סלילת כבישים, בניית מרכזי מסחר, מלונות, בנייני משרדים וכדומה. כל אחד ואחד מהפרויקטים האלה מצריך הכנה של חוזים והסכמי התקשרות מפורטים ויסודיים, בין כלל הגורמים המעורבים – יזמים, משקיעים, ספקים, רשויות מקומיות, דיירים, קבלן מבצע, קבלן משנה, מפקח בנייה וכך הלאה. כמו כן, אלו פרויקטים המשלבים היבטים של מיסוי, שינוי ייעוד של הקרקע, התנהלות מול רשויות ציבוריות וכדומה. לכן, חשוב להקפיד על קבלת ליווי פרויקטים משפטי מקצועי צמוד.
באיזה פרויקטים מדובר?
תכנון והוצאה לפועל של פרויקטים בתחום הנדל"ן הוא תהליך ארוך ומורכב, שכולל שלבים רבים שחייבים להתקיים כמו גם הקפדה על לוחות הזמנים שנקבעו. כך למשל, מציאת השטח הספציפי וניהול משא ומתן לקנייתו, תכנון אדריכלי של הפרויקט, קבלת היתרי בנייה ואישורים מהרשויות, ביצוע העבודות בשטח, רישום כחוק וכדומה. בכל רחבי הארץ מתוכננים ומיושמים פרויקטים רבים בתחום הבנייה, כגון בנייה למגורים, רכישת דירות חדשות מקבלן או דירות יד שנייה, הקמת של מתחמי משרדים, פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, ועוד.
פרויקטים של התחדשות עירונית
כיום, מיושמים בכל אזורי הארץ פרויקטים שונים של התחדשות עירונית לצרכי מגורים, מסחר ותעסוקה. מטרתם היא לחדש את אזורי המגורים הישנים בערים על ידי הוספה של דירות חדשות, לחזק, למגן ולשדרג בניינים קיימים, לפתח את התשתיות העירוניות, השטחים הציבוריים וכדומה. הפרויקטים יכולים להיעשות בדרך של הריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש על אותו שטח (פינוי בינוי), הקמה של בניין מגורים חדש בשטח מסוים אליו יעברו דיירי הבניין שמתפנים ורק אחר כך ייהרס הבניין שפונה וייבנה מחדש (בינו פינוי בינוי) או חיזוק המבנים הוותיקים מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה במסגרת אחד ממסלולי תמ"א 38. היוזמה לביצוע הפרויקטים יכולה להגיע מהרשויות המקומיות או מיזמים פרטיים. כלומר, בחלק מהמקרים הרשות המקומית היא זו שיוזמת ומקדמת את הפרויקט והיא מקבלת מימון וסיוע שוטפים מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במקרים אחרים היוזמה מגיעה מבעלי הנכסים עצמם ויזמים הפועלים בשוק הפרטי והם אלה שמוציאים לפועל ביחד את הפרויקט.
פרויקטים בתחום התשתיות
פרויקטים של תשתיות נערכים על ידי הרשויות המקומיות השונות בארץ, במטרה לענות על צרכי התושבים המתגוררים בהן ולאפשר להם שימוש במערכות תשתית טובות, יעילות ומתקדמות. פרויקטים אלה מבוצעים בתוך השכונות, הערים והישובים עצמם והם כוללים את שיקום התשתיות, הריסת מבנים ציבוריים ובנייה חדשה. הדוגמאות לפרויקטים הן רבות וכוללות בנייה של שכונות מגורים חדשות, הקמת פארקים ציבוריים, אצטדיונים ומרכזי תעשייה ומסחר, פיקוח ובקרה על מערכות המים והביוב וכדומה. חשוב לציין, פרויקטים בתחום התשתיות נחשבים לפרויקטים גדולים, ממושכים ומורכבים. מעורבים בהם הרבה מאוד, יש להם השלכה ישירה על איכות החיים של תושבי המקום גורמים והם מצריכים שיתוף פעולה ועמידה בזמנים. כמובן, יש גם פרויקטים אטרקטיביים של בנייה פרטית במקומות רבים במדינה, הנערכים ביוזמה פרטית של חברות נדל"ן, יזמים, משקיעים וקבוצות רכישה.
מדוע חשוב כל כך לקבל ליווי פרויקטים?
בכל הפרויקטים השונים בענף הנדל"ן ישנה חשיבות רבה שכל הגורמים המעורבים יקבלו ליווי משפטי מקצועי. זה כולל את הקבלנים המבצעים, יזמי הפרויקט, הרשויות הממשלתיות, ספקים, מזמיני שירות פרטיים. הסיבות לכך הן רבות – מדובר לרוב בפרויקטים גדולים, ארוכים ומורכבים שמושקעים בהם סכומי כסף גבוהים. בכל פרויקט מעורבים מספר רב של גורמים, כאשר יש להסדיר את מערכות היחסים ביניהם במסגרת חוזה משפטי מחייב ולעתים מדובר במספר רב של הסכמי התקשרות. הפרויקטים, מעצם טיבם, מצריכים בחינה מעמיקה ומציאת פתרון למגוון סוגיות משפטיות מורכבות בהיבטי רישום, מיסוי, שינוי ייעוד, תכנון ובניה ועוד. בנוסף, כדי ליישם את הפרויקטים השונים דרושה בקיאות בחקיקה ספציפית בתחום, כגון חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 ועוד. ידע זה שמור לעורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין והנדל"ן. מעבר לכך, יש גם הכרח לעשות צעדים משפטיים, למשל רישום הערת אזהרה, קבלת אישורים מוועדות התכנון והבניה, אותם יכול לבצע עורך דין.
מהו תפקידו של עורך הדין?
לעורכי הדין המלווים פרויקטים חלק מרכזי וחשוב בהצלחת הפרויקט. שכן, עורך הדין אחראי ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. כמובן הסיוע המשפטי עשוי להשתנות בהתאם לאופי ולסוג הפרויקט שבו מדובר, אולם הוא כולל בדרך כלל את השלבים העיקריים הבאים: ליווי ההתארגנות המקדימה, ייזום ותכנון פרטי הפרויקט, איתור המקרקעין, בדיקת הזכויות, טיפול בהליכי הרכישה והשלמתם, ביצוע ההליכים התכנוניים והרישויים מול הרשויות השונות, ייצוג משפטי בפני וועדות התכנון ומשרדי הממשלה, ניהול משא ומתן לקראת חתימת חוזים בין הגורמים המעורבים, עריכת חוזי ההתקשרות, הסדרת המימון וניסוח הסכמים מול הבנקים והגופים המממנים השונים, עריכת הסכמים מול גורמים מייעצים, מתן ייעוץ משפטי לגבי מיסוי, ביטוח, שעבודים, בטחונות, ערבויות. בשלב הסופי, מטפל עורך הדין בהשלמת הפרויקט ומסייע ברישום הזכויות כפי שדרוש על פי חוק.
כמו כן, עורך הדין מייצג את הדיירים בפרויקטים ספציפיים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי. במקרים אלה מתעורר צורך להגן על הזכויות והאינטרסים של הדיירים מול היזמים או הרשות המקומית. שכן, מדובר בפרויקטים מסורבלים וממושכים שעשויים לא פעם להתעכב או להסתבך וחשוב שיהיה להם ליווי וייצוג של איש מקצוע מומחה ובעל ניסיון בתחום. זה נכון גם לגבי עסקאות אחרות במקרקעין הנעשות על ידי אנשים פרטיים.
