תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי ההתחדשות העירונית העיקריים בישראל. עבור הדיירים מדובר בהזדמנות נדירה להגדיל את דירתם ולשדרג את הבניין ואפילו לקבל דירה חדשה ומשופרת בבניין חדש לחלוטין (תלוי במסלול התמ"א).
אך לתמ"א 38 יש גם צד פחות סימפטי. בהרבה מאוד מקרים מה שמתחיל כתקווה אדירה לשדרוג הדירה והבניין מסתיים במפח נפש. פרויקטים רבים נתקעים שנים ארוכות בגלל אזלת יד או חוסר רצינות של היזמים, כאשר הדיירים המתוסכלים לעתים מתקשים להכניס לתמונה יזם חדש כי הם מעוגנים בחוזה מול היזם הקודם.
הפרויקט החליף ידיים ללא אישור הדיירים
למרבה הצער סחבת מהסוג שהזכרנו היא בגדר חיזיון נפרץ בפרויקטים של תמ"א 38. הרבה מאוד "יזמים" מתגלים כשרלטנים חסרי ניסיון ובכל שנה עשרות פרויקטים נתקעים ויוצרים תסכול רב אצל הדיירים. לעיתים הסחבת מלווה גם בתופעות אחרות.
כך למשל, הדיירים ברחוב עין יהב בחולון שחתמו עם יזם על הסכם תמ"א 38, שמו לב שהעניינים מתנהלים בעצלתיים. כשביררו עם היזם הם הופתעו לגלות שהיזם העביר את הפרויקט והזכויות ליזם אחר. מה הבעיה?
ובכן, בחירת היזם נחשבת לאחת ההחלטות הקריטיות ביותר בפרויקט תמ"א 38 והבחירה הראשונית של היזם היתה אחרי בחינה של כמה יזמים מתוך הבנה שהיזם הנבחר כבר השלים בהצלחה ארבעה פרויקטים במסגרת תמ"א 38.
מאידך, היזם החדש שנכפה עליהם מעולם לא השלים פרויקט. ואכן, היזם החדש התמהמה ואפילו לא הצליח להוציא את ההיתרים הנדרשים. הדיירים טענו כי העברת הפרויקט ליזם אחר אינה מקובלת עליהם והם מבקשים להשתחרר מההסכם. מנגד, היזם המקורי טען כי הדיירים חתמו על ייפוי כוח שמאפשר לו להעביר את הזכויות הלאה.
הדיירים הגישו תביעה לבית המשפט, ובית המשפט אכן קבע שהעברת הפרויקט ליזם אחר נוגדת את ההסכם והחזיר את הזכויות לדיירים.
סכסוכים וניגודי אינטרסים
בשל המורכבות של פרויקט במסגרת תמ"א 38 קורה שסכסוך משפטי פורץ בין הדיירים עצמם, בפרט כאשר אחד הדיירים משמש בעצמו כיזם הפרויקט או כמי שהביא בעצמו את היזם לפרויקט באופן שמטשטש את האבחנה בין הדיירים ליזמים.
כך למשל קרה בבניין ברחוב פנקס בתל אביב, כאשר דייר, שתיפקד זמן רב כיו"ר וועד הבית, גייס משקיע והתחיל להתניע תהליך. הבעיה שהדברים מעולם לא סוכמו בחוזה מחייב מול כל הדיירים ובסופו של דבר הדברים התגלגלו להכרעת בית המשפט שפסק לטובת כלל הדיירים.
למעשה צריך לזכור שכל בעל דירה בבניין שאמור לעבור תמ"א נחשב מבחינה טכנית ואפילו מהותית כיזם והרבה פעמים ההליך הזה מפוצץ מורסות ישנות של סכסוכי שכנים וויכוחים על חזקות היסטוריות שלא תמיד עוגנו משפטית. לדיירים שונים יש אינטרסים שונים. יש מי שאצה לו הדרך לשיפוץ ושדרוג הבניין ויש דיירים שנוח להם במצב הקיים והדבר האחרון שהם רוצים זה המולה, אבק וחוסר נוחות הכרוכים בהוצאה לפועל של פרויקט בנייה.
תופעה זו שידועה כתופעת 'הדייר הסרבן' מכניסה מקלות בגלגלים של הרבה מאוד פרויקטים והרבה פעמים מתאגדים היזם ומרבית הדיירים בתביעה נגד הדייר המתנגד לתוכנית ובית המשפט נדרש לאזן בין זכויות כלל הדיירים לפגיעה בדייר הבודד. בשנים האחרונות הפסיקות והמחוקק נוטים לכפות על דיירים סרבנים את ביצוע הפרויקט. אם כי בתי משפט גם בוחנים את הסיבות להתנגדות, אין דין דייר מבוגר שמבקש שקט ושלווה כדייר המנסה לסחוט באמצעות סרבנותו זכויות יתר.
ייצוג משפטי איכותי הוא קריטי
חשוב לציין שכאשר פרויקט תמ"א 38 נבנה כמו שצריך והדיירים מקבלים ליווי צמוד של עורך דין מומחה, הרבה מהבעיות, כמו במקרים שסקרנו, יכולות להימנע מבעוד מועד. בפועל זה לא תמיד מתגלגל כך ולראיה עשרות פרויקטים שלא מצליחים להמריא ובהם הדיירים מעוגנים ליזם שלא מצליח לספק את הסחורה.
יש מקרים בהם הפרויקט נתקע בשלב העבודות בגלל שהיזם או הקבלן נקלעו לקשיים כלכליים.
בכל המקרים האלה דרוש ייצוג משפטי איכותי של עורך דין שגם מכיר היטב את הפרוצדורות והתקדימים הרלוונטיים, ושגם מתמחה בייצוג בבתי משפט, כי במקרה של תמ"א 38 הרבה מאוד סכסוכים מוכרעים בבית המשפט.
