חסכתם שנים, קיבלתם אישור להלוואה, חיפשתם במשך חודשים פרויקט שיתאים לצרכיכם ומצאתם את האחד. עכשיו אתם מוכנים לקנות דירה. מעולה. מה שנותר לעשות הוא לחתום על המסמכים ולעבור הלאה. עצרו, לא כל כך מהר – כדי להשלים עסקה שכזו בבטחה, ולוודא שצדכם בה מוגן, יש לדעת על חוק המכר דירות והשפעותיו על שוק הנדל״ן. במאמר זה נפרט אודותיו ונסביר איך אפשר להתנהל נכון.
חוק מכר דירות – הגדרה
חוק המכר דירות חוקק בכדי להגן על זכויות רוכשי הדירות ולהבטיח את השקעתם הכספית. החוק מחייב את הקבלן האחראי על בניין הדירות להעניק לרוכשי הדירות אחת מתוך הבטוחות שנקבעו בחוק:
- פוליסת ביטוח
- ערבות בנקאית
- הערת אזהרה / רישום זכות במקרקעין על שמם של הרוכשים
באיזה מצב תופעל הבטוחה לפי חוק המכר דירות?
במצב בו עסקת הנדל״ן לא תתממש בנסיבות שאין לרוכשים השפעה עליהן, ואינן קשורות אליהן.
חוק המכר אבטחת השקעות
כמובן שישנו הבדל כוחות משמעותי בין הקבלן, האחראי על הבניין כולו, לבין צד הרוכשים. הקבלן בעל ניסיון רב בתחום, מודע לכול סיכון, יש לו ידע נרחב. הרוכשים, אלא אם הם עו״ד מקרקעין או עו״ד נדל״ן – לא. כדי להגן על הרוכשים מפני מפלה כלכלית קשה, קבע חוק המכר אבטחת השקעות כי קבלן אינו רשאי לגבות למעלה מ7% ממחיר הדירה הכולל, אלא אם הוא נוקט בפעולה אחת מבין הבאות (ורק אחת מן הבאות, לא שום דרך אחרת), שתבטיח את כספם של הרוכשים:
- פוליסת ביטוח, של חברת ביטוח ישראלית, שתוכל להבטיח את החזרת הכספים של הרוכשים במידה ומשהו קורה והקבלן לא עומד בחלקו של העסקה.
- ערבות בנקאית שהקבלן ימסור לרוכשים. הערבות תבטיח את החזרת הכספים ששולמו לו ע״י הרוכשים על חשבון המחיר. הערבות תימסר לרוכשים תוך 14 יום ממועד תשלום כל חלק מהתמורה. העברות תחולק בין הרוכשים במקרה והקבלן לא יעמוד בהתחייבותו.
- שעבוד – הקבלן יעבד את הדירה במשכנתא ראשונה לטובת אותם רוכשים.
- העברת בעלות – הקבלן יעביר על שם הרוכשים בעלות על הדירה, או בחלק יחסי מקרקע המבנה, במידה והדירה והקרקע נקיים מכול שיעבוד.
- הערת אזהרה בטאבו – הקבלן ירשום לגבי הדירה אזהרת מכירה על הדירה. לפי כך, התמורה תשולם לפי קצב התקדמות תהליך הבנייה.
החזקת ערבות חוק המכר בנאמנות
ישנם מקרים בהם יוסכם בין שני הצדדים, לבקשת הקבלן, שכספי העסקה יוחזקו בנאמנות אצל עורך בחר. מובהר כי זו אינה בטוחה מספקת והיא מנוגדת לחוק. על הבטוחה להיות מוחזקת על ידי רוכש הדירה בלי צד ג׳, בוודאי שלא כאשר צד ג׳ זה הוא עורך דינו של הקבלן. במידה ודבר זה יוצא לפועל, הרוכשים יאבדו את יכולתם להתערב בכל הנוגע לנעשה בכספים הללו.
שינויים בחוק המכר
חוק המכר דירות קיים שנים רבות, ובמשך שנים אלו הוא עבר שינויים בהתאם למתרחש במדינה. עקב פעילות קבלנים בשטח, ומקרי דוגמא מכישלונות כאלו ואחרים, הובן כי יש להרחיב את הגנת החוק על הרוכש. לדוגמא, חוק המכר (דירות) (אבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מספר 4) (אחריות המוכר והבנק ומינוי ממונה), התשס״ח 2008, עבר תיקון רק לאחר שקרסה חברת הבנייה ״חפציבה״ והותירה אחריה רוכשים רבים שאיבדו מיליונים, ומשבר בשוק רכישת דירות קבלן בישראל.
תיקון חוק המכר דירות שינה את הסדר הקיים והרחיב את מנגנוני ההגנה על הרוכש מפני התנהלות קלוקלת של הקבלן או קריסת חברות קבלנים, כדי שלא יובילו לפגיעה הרסנית ברוכש. במידה ומוכר הדירה מגיע למצב שאינו יכול לעמוד בהתחייבויות שחתם עליהן במעמד מכירת דירה, הוטלה האחריות גם על התאגיד הבנקאי שנבחר ללוות את הפרויקט, ומינה ממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון שתפקידו לפקח על ביצוע הוראותיו של חוק המכר.
כדי להכליל את כל הסכום שהרוכש ישלם על הדירה, נעשה תיקון מספר 5 לחוק, בו שונתה ההגדרה ל״מחיר הדירה״, כך שיובהר שאלמנטים אלו נכללים בו.
ההגנה המוענקת על ידי ערבות חוק מכר
ערבות חוק המכר דירות היא האופציה הפופולארית ביותר כשמדובר בענייני בטוחות. עו״ד מקרקעין יוכל להסב את תשומת ליבכם כי ההגנה שלה על ההשקעה אינה שלמה אלא חלקית. היא אינה מתייחסת לתרחישים האפשריים השונים בתהליך התכנון והבנייה של הדירה, ואינה כוללת את הקשר בין הקבלן לרוכשי הדירות.
בפרט, ערבות זו אינה מתייחסת בשום צורה למועד העברת הדירה לרוכשים – עניין מהותי ביותר שמצריך התייחסות. במידה וישנם עיכובים בלו״ז הבנייה, ואפילו איחור במסירת הדירה לרוכשים – ערבות חוק המכר אינה הפתרון.
מעבר לכך, במידה והדירה שיקבלו הרוכשים אינה תואמת את מפרט הדירה עליו חתמו במעמד מכירת דירה בשלבי התכנון – ערבות חוק המכר לא תעזור להם גם כאן. עו״ד נדל״ן מקצועי יפנה את תשומת ליבכם לעניין וימנע את הטעות הזו.
הגנת חוק המכר בנושא גביית כספים בגין שינויים ושדרוגים בדירה
במעמד רכישת דירה, גם בשלבי התכנון, הקבלן בדרך כלל יגבה תשלום נוסף עבור שינויים ושדרוגים שייעשו בדירה הספציפית של הרוכשים. שינויים כמו שדרוג המטבח, הוספת נקודות חשמל, שינויים בקירות או כל עבודה ייחודית שחורגת מהמפרט המקורי – בדרך כלל לא יהיו נכללים בתוך הבטוחה שיקבלו הרוכשים מהקבלן כשיגיעו לחתימה על רכישת דירה. כך שבמקרה והפרויקט נגנז, נעצר, או מושהה – הרוכשים לא יוכלו לקבל חזרה את הכספים שהשקיעו בשינויים כאלו ואחרים בדירתם.
לסיכום
לרובנו אין את הידע, הניסיון והמודעות לסיכונים כשזה מגיע למעמד רכישת דירה מקבלן. לקבלן יש יתרון עצום על הרכוש ועל כן, כדי להימנע מתסבוכות מיותרות, אובדן כספים ועוגמת נפש מרובה – היעזרו בעו״ד מקרקעין או עו״ד נדל״ן.
