זכרון דברים למכירת דירה הוא עניין נפוץ אך הוא כולל בתוכו בעיות רבות. יש לבצע זכרון דברים באופן יסודי על מנת למנוע בעיות פוטנציאליות רבות. הבעיה המרכזית בחתימה על זכרון דברים היא שהדבר אינו מאפשר לקונה זמן לבצע בדיקות מקדמיות הכרחיות לפני רכישת דירה. במאמר זה נפרט מהו זכרון דברים, מה ההבדל בינו לבין חוזה ותפקידו של עו"ד בהקשר זה.
כמה זה בטוח לחתום על זכרון דברים?
למתווכים יש אינטרס בכך שהצדדים יחתמו זכרון דברים מכיוון שהוא שהדבר מהווה עילה לדרישת דמי תיווך. הבעייתיות היא שהחתימה מחייבת מבחינה משפטית ואם בבדק בית עולות בעיות בדירה כמו גם, במידה ובבדיקות שמבצע עו"ד נדל"ן מתגלים שעבודים אי קיום זכרון הדברים עשוי לעלות לצד המפר כסף רב .
מה ההבדל בין חוזה לזכרון דברים?
זכרון דברים לרוב אינו כולל פרטים המופעים בחוזה כמו, תנאי התשלום, מועד מסירת הנכס ופרטים לגבי ישלם את המיסים השונים. חשוב לדעת כפי שציינו כי זכרון דברים מחייב משפטית וקיימת אפשרות שבית המשפט ישלים פרטים שלרוב מופעים בחוזה באמצעות הוראות החוק והנוהג בתחום. לדוגמא תשלום מס שבח יוטל על המוכר ותשלום מס רכישה יוטל על הקונה למרות שהדבר לא נקבע בזכרון דברים שנחתם.
האם זה נחוץ בכל עסקה?
אין שום נחיצות בחתימה על זכרון דברים למכירת דירה ועדיף לסכם את הסכמה העקרונית לגבי המחיר והתשלומים בעל פה. ניתן לקבוע הפקדת סכום מחייב על ידי הקונה תוך התניה כי עורכי הדין ינסחו בתוך זמן קצוב חוזה מוסכם ועליו יחתמו שני הצדדים לאחר ביצוע כלל הבדיקות הנדרשות מבחינת בדק בית ונסח הטאבו. במקרים רבים עדיף לוותר על זכרון דברים ולחתום באופן ישיר על הסכם מכר לרכישת הדירה.
צד הקונה וצד המוכר
במידה וכן חותמים על זיכרון דברים על הצד המוכר להכניס הסתייגות שהקונה לא יהיה רשאי לרשום את הערת האזהרה טרם החתימה על החוזה הסופי. הצד הקונה חייב לבדוק טרם חתימה על זכרון דברים אם קיימים פגמים בנכס או חבויות מס וללבן את כלל הסוגיות הללו בין הצדדים עד תום.
המשמעויות של חתימה על זיכרון דברים
חשוב לדעת כי כל צד לזכרון דברים חתום יכול לדרוש לאכוף את ההסכם ולצד האחר אין אפשרות מבחינה משפטית לסגת. חתימה על זכרון דברים אף מקימה חובת דיווח על ביצוע העסקה לרשויות ומועד החתימה הוא שיילקח בחשבון בעת חישוב חבות במס רכישה ומס שבח. בהתאם לדין חתימה על זכרון דברים אף מאפשרת לקונה להוסיף הערת אזהרה גם טרם נחתם חוזה כולל בין הצדדים.
כמה חשוב לערב עו"ד בנושא?
חשוב מאוד שלא לחתום על זכרון דברים למכירת דירה ללא ליווי של עו"ד מקרקעין מנוסה מכיוון שהוא מהווה הסכם מחייב. חשוב בליוויי של העורך דין שזיכרון הדברים יהיה מפורט דיו כך שהצדדים לא יגררו לסכסוך עם ביצוע הבדיקות השונות לנכס. עו"ד נדל"ן יכול לוודא שאין משכנתא על הנכס או שיעבוד אחר כמו גם ווידוא שאין עבירות בנייה בנכס שהרי אלו עוברות יחד עם הנכס.
עורך הדין נדרש על מנת לבדוק שאין פגם בזכויות התכנוניות של הנכס. ישנם מקרים בהם לאחר החתימה על זכרון דברים מתברר כי השימוש המותר בנכס למגורים אינו קבוע כך בנסח הטאבו. מעורבות עו"ד מקרקעין נדרשת גם למניעת פגם בזהות הצדדים המתקשרים ולמנוע רמאות של מכירת נכסים שלא על ידי הבעלים החוקי.
עורך הדין נדרש גם לעניין חבויות המס והיו מקרים בהם לאחר חתימת זכרון דברים התברר גם על הנכס מוטל מס שבח משמעותי שלא נלקח בחשבון.
להכניס לזכרון דברים
במידה והצדדים בכל זאת מעוניינים לחתום על זכרון דברים יש לכלול בו הסתייגויות ובהן קביעת פרק זמן לחתימת החוזה המלא בין הצדדים, כמו גם, התניה כי במידה והחוזה לא ייחתם זיכרון הדברים יהיה מבוטל. חשוב גם להוסיף התניה לפיה תוקפו של זיכרון דברים יהיה מותנה בביצוע הבדיקות המקדמיות בנוגע למצבו התכנוני והמשפטי של הדירה וכל פגם יבטל את זכרון הדברים שנחתם.
סיכום זכרון דברים למכירת דירה
לסיכום, במאמר זה עסקנו בזכרון דברים למכירת דירה ובחשיבות של ליווי משפטי והיתרון שבהגעה להסכמות בעל פה. הבעייתיות בחתימה על זיכרון דברים הינה כאשר מתברר כי עניינים עקרוניים לא סוכמו בו בין הצדדים. הללו יכולים להיות בכל הנוגע לאופן התשלום, למועד מסירת הנכס, ההצמדות לנכס והריהוט שנשאר.
ואיך פורטל דין-נט יכול לעזור
במידה ואתם זקוקים למידע נוסף לגבי זכרון דברים למכירת דירה כדאי שתדונו בך עם עו"ד נדל"ן שאותו ניתן למצוא דרך פורטל די-נט. באמצעות האתר ניתן למצוא עו"ד נדל"ן המתמחה בתחום באזור מגוריכם. באתר גם מידע חשוב נוסף לגבי הליכי רכישת ומכירת נכסים כך שתוכלו לגשת אל כל עסקה עם כל הידע הנחוץ לכם מראש.
למאמר בנושא: זכרון דברים לקניית דירה
