דיני החוזים במערכת המשפט בישראל, מושתתים על עקרון יסוד חשוב, לפיו יש לקיים חוזים. שכן, כדי לנהל מסחר תקין ולשמור על כלכלה יציבה, חייבים הצדדים לכבד חוזים הנחתמים ביניהם. עקרון זה חל גם על עסקאות מכר דירה, הנחשבות למשמעותיות ויקרות, אותן רוב האנשים עורכים פעמים ספורות בחייהם. אולם, המחוקק מאפשר ביטול חוזה דירה במספר מצומצם של מקרים מוכרים ומוצדקים, המפורטים בחוק. אם הייתה הפרה יסודית של החוזה, נפלו פגמים בכריתת החוזה מבחינת הצורה או התוכן או שהחתימה עליו נעשתה מסיבות שאינן תקינות. למשל, אחד הצדדים חתם על החוזה מתוך כפייה או בעקבות מצוקה נפשית. חשוב לומר, בית המשפט בוחן כל מקרה לפי הנסיבות הספציפיות שלו ולכן התוצאה הסופית עשויה להיות שונה בין מקרה אחד לאחר. כמו כן,
עילות משפטיות לביטול החוזה
בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, מפורטים המקרים בגינם ניתן לבטל חוזה:
הפרה יסודית: במקרה שבו חלה הפרה יסודית של אחד מסעיפי חוזה מכר לרכישת דירה, רשאי הצד שנפגע ממנה, להודיע לצד השני על ביטולו. שכן, בכל חוזה מכר דירה מסכימים ביניהם הצדדים בצורה ברורה ומפורשת, לגבי סעיפים מהותיים, שהפרתם תחשב כהפרה יסודית ותשמש עילה מוצדקת להביא לביטולו. בנוסף, ההגדרה של הפרה יסודית מתייחסת למצב בו האדם הסביר כלל לא היה חותם על חוזה המכר, אם היה מודע להפרה האפשרית ולהשלכותיה. ניקח לדוגמה סעיף מאוד נפוץ שמכניסים לחוזים לרכישת דירות מקבלן. סעיף שקובע שהדירה תימסר לקונה במצב תקין לרבות אישורים והיתרים כחוק. אם דרישה זו לא קוימה מכל סיבה שהיא – ניתן לראות בכך הפרה יסודית המהווה עילה לביטול החוזה על ידי הרוכשים. שתדעו, כדי לבחון האם מדובר על הפרה יסודית המקנה את האפשרות החוקית לבטל את החוזה, מביאים בחשבון את החקיקה בתחום ואת סעיפי ההסכם הספציפי.
טעות: הבסיס של דיני החוזים הוא שהצדדים חותמים עליו ההסכם מרצונם לאחר שהבינו את כל המשמעויות שלו לעומק. במקרה שבו סגירת העסקה התבססה על טעות יסודית ומכוונת, שאם לא היא, ההסכם לא היה נחתם – זו יכולה להיות עילה טובה לבטלו. עם זאת, לא מדובר על טעות בהערכת השווי של הדירה אלא במשהו מהותי. כמו כן, יש להראות כי הצד השני לחוזה (המטעה) ידע על הטעות או היה צריך לדעת עליה. אולם, אם הטעות ברת תיקון והצד המטעה הודיע שהוא אחראי לתקן אותה, הוא יקבל לרוב אפשרות וזמן לתקן אותה והחוזה לא יבוטל.
הטעיה: הסתרה מכוונת של מידע חשוב או עובדות מהותיות ביחס לנכס מצד המוכר, שהיה עליו לגלות לקונה, יכולה להוות עילה לביטול החוזה. לדוגמה, אם המוכר לא סיפר לקונה על ליקויים כלשהם בדירה שאי אפשר לראות.
כפייה: במקרה שבו ההתקשרות בחוזה נעשתה בגלל כפייה בכוח או באיומים של הצד האחר או מטעמו, ניתן יהיה להביא לביטולו. אם למשל המוכר מאיים על הרוכש לחתום על העסקה, אחרת יפגע בבני משפחתו זה נחשב לכפייה לפי החוק. אולם, אם אחד הצדדים מעוניין לקיים את זכותו החוקית לפנות לבית המשפט בעניין מסוים, זה לא ייחשב בגדר איום שנכנס לגדר כפייה.
עושק: לפי החוק והפסיקה, בכל מקרה שבו צד אחד ניצל מצוקה נפשית, מצב שכלי או גופני, חולשה מסוימת או חוסר ניסיון של הצד האחר כדי שיחתום על החוזה, יראו בכך עושק וניתן להביא לביטולו. זאת, תוך הוכחה שהתנאים שנקבעו בחוזה לגבי הצד שנעשק, חורגים במידה קיצונית ובלתי סבירה מהתנאים הנהוגים בשוק בחוזים מסוג זה.
עקרונות ההגינות ותום הלב: שני עקרונות מהותיים עליהם מתבססים כל סוגי החוזים בישראל. הצדדים לחוזה נדרשים לנהוג בתום לב ובהגינות בשלב המשא ומתן ובקיום התחייבויותיהם על פי החוזה עצמו.
סיבות נפוצות לביטול חוזה דירה
עיכובים בלוח הזמנים: במציאות היום יום אנו רואים הרבה מאוד מצבים בהם אחד מהצדדים לחוזה מכר דירה מפר את המועדים שכתובים בו, מה שעשוי לגרום לביטולו. לדוגמה, המוכר לא טיפל בהעברת הזכויות בזמן, איחר במסירת מסמכים או שהרוכשים לא שילמו את התמורה במועד שנקבע.
הסתרה של פרטים מהותיים: על המוכר מוטלת החובה לגלות לקונה מידע ופרטים מהותיים לגבי הנכס, שאין לו יכולת לדעת עליהם בכוחות עצמו. למשל, ליקויים שונים בדירה שעלולים לסכן את הבטיחות, הבדלים קיצוניים בין מצב הדירה בפועל לבין המצב שתואר והובטח בחוזה.
שימו לב – בתי המשפט בבואם לקבל החלטה בתיקים שלפניהם, משתמשים לא אחת במבחן הסבירות. כלומר, נבחנת השאלה אם אדם סביר מן הישוב, היה עושה את אותה פעולה, חתימה על עסקת מכר דירה או רכישה אחרת, אם היו בידיו את כל פרטי המידע החשובים. במידה והתשובה היא שלילית – יורה בית המשפט על ביטול העסקה/החוזה.
דגשים חשובים
צריך להבין שהסיטואציה של ביטול חוזה דירה היא מורכבת ויכולה לסכן את הצד שמעוניין בביטול, בתביעה שכנגד. לכן, כדאי לפנות לאמצעי זה רק במקרים הברורים והמוצדקים בהם מתקיימת אחת מעילות הביטול המשפטיות. ברוב עסקאות המכר, מציינים את המקרים שייחשבו להפרה יסודית של החוזה וקובעים סעד של פיצויים מוסכמים.
גם במקרה שבו בית המשפט יורה על ביטול החוזה, הצד שמבקש את הביטול יצטרך לשלם לצד השני את הכספים וההוצאות שכבר השקיע בקיזוז העלויות בהן נשא מבקש הביטול.
לסיכום, לאור מורכבות הנושא של ביטול חוזה דירה, הסיכונים האפשריים והעלויות הגבוהות, מומלץ לקבל סיוע משפטי של עורך דין לביטול חוזה דירה, בעל ניסיון ומומחיות בתחום. בכך תוכלו לוודא שאתם נוקטים בצעד הנכון ולעשות זאת בצורה המקצועית והנכונה ביותר.
