עסקאות נדל"ן אינן עסקאות פשוטות והן טומנות בתוכן לא מעט מוקשים. אי לכך, חשוב מאוד לבחון כל אלמנט של העסקה לפרטי פרטים ולחסוך מראש ביצוע טעויות מכאיבות. אחת הפעולות החשובות שעל כל אדם לבצע בטרם ייכנס לעסקת נדל"ן הנה, בדיקת בעלות על נכס. בדיקה זו כמו גם בדיקות ובחינות נוספות הקשורות לעסקה, תתבצענה על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה, שמלווה את הקונה. המאמר הבא ישפוך אור על תהליך בדיקת הבעלות על נכס.
למה לבדוק בעלות על נכס?
בדיקת בעלות על נכס מראה לקונה הפוטנציאלי שאכן האדם המציג את עצמו כבעל הנכס, הוא הבעלים החוקי והרשום של הנכס. הבדיקה חשובה על מנת למנוע מצב בו יגלה הקונה שרימו אותו, ושלמעשה, העסקה עליה חתם, אין לה שום חזקה חוקית ואין ברשותו שום דבר. זאת ועוד, בדיקה זו תראה לקונה שבנכס לא מתקיימות חריגות בנייה או עבירות תכנוניות שהופכות את הנכס ללא לגיטימי.
בדיקת נכס בטאבו
אחת הבדיקות שכל עורך דין נדל"ן יבצע עבורכם, בטרם תחתמו על עסקה, היא בדיקת בעלות בטאבו. הדבר חשוב במיוחד כשמדובר בעסקה בה הקונה עומד לרכוש נכס למטרות מגורים מיד שנייה. בדיקת בעלות על דירה תוכיח לכם, שהאיש עמו אתם מנהלים משא ומתן אודות הקנייה של הנכס, הוא אכן האיש שרשום בטאבו הישראלי כבעלים הרשמי והחוקי של הנכס. בדרך כלל, כשמדובר בדירה יד שנייה, ניתן להנפיק בקלות נסח טאבו מעודכן מלשכת המקרקעין, המעיד על הרכב הבעלות בנכס. במידה ומצאתם שהנכס אינו רשום בנסח הטאבו, תוכלו לבקש אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת, הכל במטרה לדעת מי רשום כבעלים החוקי של הנכס.
האם כל אחד יכול לבדוק זאת?
התשובה היא כמובן שכן ובאופן מקוון, מהיר ויעיל אולם, כדאי מאוד לבקש מעורך דין לאגד ולבצע עבורכם את כל מקבץ הבדיקות הנדרשות לביצוע, טרם חתימה על עסקת נדל"ן. חשוב לדעת, בדיקת נסח טאבו מקוונת עולה 15 שקלים בלבד.
בדיקות תכנוניות של הנכס
אחד הדברים שחשוב לבדוק בטרם חתימה על עסקת נדל"ן הוא נושא חריגות בנייה בנכס. בדיקה זו מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין או על ידי בדק בית. חשוב מאוד שלא תרכשו את הדירה יחד עם עבירת הבנייה שאולי מתקיימת בה. במקרים מסוימים בהם מתגלית הפרת בנייה ניתן לנסות להכשיר אותה ובכך, להשביח את ערכו של הנכס הנרכש. נא לא לטעות, חריגת בנייה היא לא רק עניין פלילי, מדובר בבעיה שעלולה להיות ההבדל בין קבלת משכנתא לסירוב של הבנק למתן ההלוואה. בדיקת בעלות דירה היא דבר חשוב אבל, אל תשכחו לבדוק במקביל את נושא חריגות הבנייה.
שעבודים וחובות על נכס
בסל הבדיקות אותן יש לבצע טרום חתימה על רכישת דירה, נמצאת גם בדיקת שעבודים וחובות על הנכס. ישנם שעבודים וחובות שבמידה והם קיימים על הנכס, לא ניתן יהיה להשלים את עסקת הרכישה כמו שצריך וגם אם היא תחתם, לא תהיה לכך משמעות אמתית, והעסקה לא תוכל לצאת לפועל. את מצב הערות האזהרה הרשומות על הנכס יש לבדוק בטאבו, ואת מצב השעבודים והחובות אם קיימים, יש לבדוק ברשם המשכונות.
חובות לעירייה
סל הבדיקות המלא כולל גם בדיקת מצב מול הרשות המקומית כלומר, יש לבדוק האם לנכס קיימים חובות עירייה מכל סוג שהוא. על מנת לבדוק מצב חובות לעירייה יש לקבל מבעל הנכס ייפוי כוח, לצרף את נסח הטאבו העדכני, ולגשת לרשות המקומית לצורך ביצוע הבדיקה. מכיוון שביצעתם את כל הבדיקות הנדרשות בעזרת עורך דין מומחה, יש לכם בדיקת בעלות על דירה בטאבו, היא חשובה מאוד לכל התהליכים שתדרשו לבצע בדרך לקניית הנכס.
בדיקת היטלים ואגרות קיימות ועתידיות
בדיקה חשובה נוספת שצריכה להיכלל בסל הבדיקות שלכם היא, האם קיימים היטלים ואגרות שטרם שולמו ואו שעשויים להגיע בעתיד לתשלום. את הבדיקה הזאת יש לבצע מול הרשות המקומית שאחראית על חיוב היטלים כגון: מדרכות חדשות, כבישים חדשים, ביוב ועוד. בדקו מה צפוי בעתיד בנושא זה על מנת שתוכלו לקבל החלטות טובות ולהיערך בהתאם.
בדיקת מצב הבית המשותף ותשריטים
חשוב מאוד לקבל תיק מסמכים נוסף הכולל מסמכים שונים של הבית המשותף, מסמכי רישום של הנכס כגון: צו תשריט של הבית ותקנון. באמצעות בדיקת התשריט ניתן לבדוק שהנכס אותו אתם רוכשים בחוזה המכר, הוא אכן הנכס שאותו אתם רוכשים בפועל (שקיימת התאמה). בנוסף, חשוב שתדעו, בהגיעכם לבנק, במטרה לקבל משכנתא, יבקש השמאי של הבנק, לקבל את כל מסמכי הבית המשותף לרבות התשריט.
שמאי מטעמכם להערכת שווי העסקה
דבר נוסף שמומלץ מאוד לעשות הוא להזמין שמאי מטעמכם שיעריך את שוויו של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש. הדבר חשוב הן בכדי שתדעו שאתם משלמים סכום הגיוני על הנכס והן, כדי שתוכלו לנהל משא ומתן עם הבנק המלווה על שווי הנכס. לשווי הנכס השפעה על סכום המשכנתא שיאשר לכם הבנק.
