מאז פרץ לחיינו המילניום החדש למדנו להכיר מקרוב את המושג, קבוצת רכישה, שהפך מיום ליום שכיח יותר ויותר. מהי קבוצת רכישה בנדל"ן? כיצד ניתן להיות חלק מקבוצה כזאת? מה חשוב לדעת לפני שמצטרפים? על כל אלה ועוד, במאמר הבא שיסקור את תופעת קבוצות הרכישה וינסה להתייחס לאלמנטים שהפכו את השיטה לפופולרית מאוד. כמו לפני כל דבר בחיים, חשוב לבדוק את השטח ולבצע מספר בדיקות שהן ממש הכרחיות.
מהי למעשה קבוצת רכישה?
ההגדרה של קבוצת רכישה בתחום הנדל"ן – קבוצה של אנשים פרטיים שמתאגדים יחד לטובת הקמה של פרויקט בנייה למטרות מגורים, מבלי שהם תלויים בקבלן זה או אחר, או ביזם בעל ממון. מטרתה העיקרית של קבוצת הרכישה הנה הוזלה משמעותית של מחירי הדירות ובנוסף, קבוצת רכישה מאפשרת לחברי הקבוצה לבחור את יעד המגורים המדויק, את קונספט הבניין ואת מפרט הדירות. זאת ועוד, קבוצת רכישה מאפשרת לבחור מראש את שכני הבניין לעתיד. רכישת דירה בקבוצת רכישה מייצרת, על פי רוב, חיסכון של כ- 20% במחיר הדירה, הדבר נובע כתוצאה מכך שתהיה הפחתת מיסוי משמעותית, ומהעובדה שחברי הקבוצה הם אלה ששולטים בהוצאות הבנייה, במפרטים הטכניים וברמות הגימור של כל אלמנט ואלמנט.
מה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה בקבוצת רכישה?
ההבדל הראשון אותו הזכרנו בפסקה הקודמת הוא מחיר הדירה, בסופו של דבר, קניית דירה בקבוצת רכישה מוזילה מאוד את עלות הקנייה של הדירה. מעבר לכך, ישנם מספר יתרונות נוספים:
- קבוצת רכישה מאפשרת גמישות רבה בכל הקשור לאפשרות לסחור בזכויות, לפני סיום בניית הפרויקט, ולקבל טופס 4.
- לרוכשים בקבוצת רכישה, בעיקר אם הם משתייכים לוועד של קבוצת הרכישה, ישנה השפעה גדולה בכל הקשור לפרויקט כלומר, יכולת השפעה באיך יראה בניין המגורים, איך תראה הדירה וכו'.
שני אלה מהווים גם יתרונות ברורים של רכישת דירה בקבוצת רכישה. כמו כן, יש להוסיף את העובדה שלקבוצת רכישה אין תלות בקבלן או יזם כלשהם, והם ייבחרו לעצמם את ספקי הבנייה למיניהם או, קבלן אחד שיהיה אחראי על הבנייה כולה בשמם.
מה נכון לאזרח הפשוט
רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה היא אופציה טובה מאוד אולם, איננה מושלמת, ויש לה גם מספר חסרונות, בואו נדבר עליהם רגע:
- זמני מסירת הדירה לא חד משמעיים ועלולים מאוד להשתנות.
- הוועד של קבוצת הרכישה אינו בהכרח כולל אנשים בעלי ידע מקצועי בתחום הבנייה והנדל"ן.
- לעיתים, מתברר שהיכולת של מארגן הקבוצה, להניע לפעולה את חברי הקבוצה, לוקה בחסר.
- רמת הגמישות של התשלום לפרויקט נמוכה וחברי הקבוצה נדרשים להביא עמם סכומי כסף גדולים, מיד בעת סגירת ההסכמים.
- חוק המכר לא חל על קבוצות רכישה ולכן, הצד המשפטי במלואו, תלוי אך ורק במה שסגרה הקבוצה מול הקבלן המבצע.
- המחיר הסופי של הדירה אינו ברור ולא פעם, מוצאים את עצמם חברי קבוצת רכישה במצב שבו, בסוף הדרך, שלמו סכום יותר גבוה ממה שחשבו שישלמו, ובמקרים חריגים, יגלו שהדירה עלתה להם יותר מאשר אם היו קונים אותה מקבלן.
- קבוצות רכישה עלולות לחוות קשיים בדרך להשגת ליווי בנקאי לפרויקט.
- הרביות שנדרשים לשלם חברי קבוצות רכישה על הכסף באמצעותו הם משלמים על הדירה, גבוהות יותר ממה שהיו מקבלים, במידה והיו רוכשים דירה מקבלן.
- עורך דין מקרקעין יעלה לחברי הקבוצה יותר והתשלום ינוע בין 1.5 ל- 2 אחוזים מהעסקה.
החסרונות שהובאו כאן מציירים תמונה שממנה ניתן להבין, קבוצות רכישה אינן מתאימות לאנשים הפשוטים וחסרי הידע בתחום הנדל"ן.
למה עו"ד נחוץ בעסקה כזאת?
עורך דין נחוץ בכל עסקת נדל"ן, על אחת כמה וכמה, בעסקה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה. כפי שצוין קודם לכן, עסקת נדל"ן דרך קבוצת רכישה עשויה להיות טובה מאוד, ולייצר פערים חיוביים במחיר הדירה. כמו כן, כשאתם מתכננים לעצמכם את הדירה ורמתה, אתם כנראה תקבלו בדיוק את הדירה שרציתם. אולם, עסקאות נדל"ן בקבוצות רכישה מציבות משתנים רבים שעלולים, בניהול קלוקל, להפוך את העסקה להרבה פחות אטרקטיבית ואפילו לרעה. אי לכך, חשוב מאוד שאת כל התהליכים, תעבור הקבוצה בליווי צמוד של עו"ד מקרקעין, בעל ניסיון עם קבוצות רכישה.
חבר יוצא חבר אחר נכנס
מה קורה אם אחד מחברי הקבוצה מחליט שהעסק הזה לא בשבילו, ומעונין לצאת מהקבוצה. אילו אופציות עומדות בפניו? ובכן, הוא יכול להציע את מקומו בקבוצה לכל אדם אחר שמעונין יהיה להיכנס במקומו. מדובר בתהליך שדורש את אישור שאר חברי הקבוצה, שעל פי רוב, לא מביעים התנגדות לכך. חשוב לומר, רכישת זכויות של חבר בקבוצת רכישה, דינה כדין רכישת דירה והיא מחייבת בתשלום מס רכישה.
לצלול לעומקם של הדברים
אמנם ניסינו לתת במאמר כמה שיותר מידע אודות קבוצות רכישה בתחום הנדל"ן אולם, לאלו מכם המעוניינים לצלול מעט יותר לעומק, מומלץ להיכנס לפורטל דין-נט, שם תוכלו למצא פרטים נוספים בנושא ואף, תחשפו לאנשי מקצוע אתם תוכלו להתייעץ.
