חוזה במקרקעין
על פי סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה". על פי חוק המקרקעין זכויות במקרקעין הן בין היתר בעלות במקרקעין, חכירה במקרקעין, שכירות במקרקעין, זיקת הנאה במקרקעין וזכות קדימה במקרקעין. מכאן שחוזים במקרקעין עוסקים בכל אחד ואחד מעניינים אלה.
פיצויים בגין הפרת חוזה במקרקעין
הפיצויים להם זכאי צד לחוזה במקרקעין בגין הפרתו על ידי הצד שכנגד מוסדרים בין היתר בהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971 (המסדיר את התרופות אותם הסעדים שלהם זכאי הצד הנפגע במקרי הפרת החוזה), חוקי המכר השונים ובעיקר חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, חוק חוזה קבלנות, תשל"ד – 1974 (העוסק בחוזה קבלנות למתן שירותים עבור תמורה), חוק השכירות והשאילה, תשכ"ט – 1974, ועוד. היכרות עם הוראות חוקים אלה היא תנאי בסיסי להגשת תביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה במקרקעין.
"הפרה יסודית של הסכם מכר" ו"פיצוי מוסכם"
הפרה יסודית של הסכם מכר
סעיף 6 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 מגדיר את המונח "הפרה יסודית" באופן הבא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית". כלומר, המבחן לסיווגה של הפרה הוא על פי אמות המידה האובייקטיביות שבאמצעותן בוחן בית המשפט האם הרוכשים או המוכרים הסבירים היו מתקשרים בהסכם המכר, אם היו יודעים, מראש, על ההפרה ועל תוצאותיה במועד כריתתו של החוזה ובנסיבות הכריתה של החוזה. בנוסף להגדרה כוללת זו, ניתן לזהות בהסכמי המכר את התחייבויות היסודיות שכל אחד מהצדדים נוטל על עצמו. כך, לדוגמה – מועד מסירת הנכס, מצב הנכס באספקטים המשפטיים או הפיזיים, מועדי ביצוע התשלומים והסכומים שישולמו וכד'. כל אלה הם בדרך כלל התחייבויות יסודיות של הסכם המכר שהפרתן מהווה הפרה יסודית.
פיצוי מוסכם
סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, פותח בפני הצדדים הקשורים ביניהם בחוזה להגדיר סכום מסוים קבוע ומוסכם מראש, כפיצוי מוסכם אותו מתחייב לשלם לצד הנפגע הצד שיפר את החוזה הפרה יסודית. בעניין זה קיימת פסיקה ענפה המגדירה את אמות המידה והקריטריונים לקביעת גובהו של הפיצוי, כמו גם את המקרים שיחייבו את התערבותם של בתי המשפט לצורך שערוך הפיצוי שנקבע בחוזה. כך, בת"א (מחוזי ת"א) 2091-08-07 אבישר ואח' נ' ENTERPRISES B.V ואח' הגדיר כב' השופט בנימין ארנון את המבחן לקביעת גובה הפיצוי המוסכם, כדלקמן:
"האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה – אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר – להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול כל אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, לעומת זאת, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים.".
עיגון ההתחייבויות בין הצדדים בחוזה המקרקעין
על רקע האמור, חשוב מאוד כי בהסכם המכר יבואו לידי ביטוי כל ההתחייבויות של הצד השני על סמך הבדיקות המקדימות שביצע, על בסיס מצבו המשפטי והפיזי של הנכס המדובר, על רקע צרכיו ומאפייניו הייחודיים של כל צד ואף על בסיסו של הייעוץ המשפטי שניתן. ואמנם, בכל אחד מהסכמי המכר הסטנדרטיים, ניתן לאתר מספר סעיפים שהם אמנם שגרתיים וניתן למצאם בנוסח זהה כמעט לגמרי, אולם למרות זאת, חשיבותם מרובה. כך, למשל, מרבית חוזי המקרקעין יכללו את הצהרות הצדדים הנוגעות למצבו של הנכס (מהאספקטים המשפטיים, הפיזיים והתכנוניים), את טיב הבדיקות שנערכו לצורך כך, ציון מועד מסירת הנכס, לוח התשלומים (הכולל סכומים ומועדים), חלוקת נטל המיסוי בין הצדדים (כולל רשימת המיסים וההיטלים שחלים על העסקה ועל הנכס), את אותן התנהגויות שתחשבנה להפרה יסודית של ההסכם והתרופות להן וכן הלאה.
כל העניינים הללו (ורבים אחרים הכלולים בהסכם) הם המגדירים את רשימת חובותיו וזכויותיו של כל אחד מהצדדים הנוגעם בדבר, וכתוצאה מכך, הם גם אלה המגדירים את ההפרות העלולות להתרחש ואת הסנקציות הצפויות לצד בהסכם שאינו מקיים את התחייבויותיו.
אחרית דבר
צמצום האפשרויות להפרת חוזים במקרקעין (וכפועל יוצא מכך, גם תביעה פיצויים בגין הפרת חוזה במקרקעין), מחייב אתכם בביצוע קפדני של כל אותן בדיקות מקדימות, כמו שהוא מחייב אתכם להיערכות נכונה לעסקת המכר ולבחינת השפעותיהם של מאפייני הנכס הייחודים וגם את מאפייני הצדדים שבעסקה.
ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי מקצועי, הן בעת עריכת חוזה במקרקעין והן בעת הגשת תביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה במקרקעין, יכולים לסייע לכם רבות, בין אם אתם בצד הרוכש ובין אם אתם בצד המוכר!
