לעסקאות במקרקעין נלוות חובות מס שונות ולהיבטי המיסוי משמעות כלכלית עצומה, הן לצד המוכר והן לצד הקונה. עו"ד מיסוי מקרקעין מתמחה בליווי עסקאות מעין אלו תוך בחינת הכדאיות הכלכלית בהיבטי המיסוי ובחינת הדרכים להקטין את היקפי תשלומי המס בהתאם לחוק. במאמר זה נציג חלק מהתחומים המשפטיים והמיסים הרלוונטיים בהם עו"ד מיסוי מקרקעין נדרש להתמחות במסגרת ליווי ותכנון מגוון עסקאות נדל"ן.
חוק מיסוי מקרקעין
פקודת מס הכנסה עוסקת בכלל היבטי המיסוי על ההכנסות השונות של אזרחים ישראלים, למעט על הרווחים ממכירת זכויות במקרקעין שהוסדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין. חוק זה עוסק במיסוי, הן של הצד המוכר והן של הצד הקונה ומורכב משני סוגי מיסוי, מס רכישה ומס שבח. החוק מחייב להסדיר את תשלומי המס הללו טרם השלמת הרישום של כל עסקה בטאבו.
סוגי המיסים
בתחום המיסים מקובל להבחין בין מיסים ישירים ומיסים עקיפים. מס ישיר הוא תשלום המשולם ישירות על ידי האדם או החברה החייבת במס זה. לעומת זאת, מס עקיף נגבה באמצעות גורם ביניים כמו בתשלומי מס ערך מוסף. שני סוגי המיסוי על מקרקעין הינם ישירים, כאשר מס שבח הוא מס ישיר על המוכר בהתאם לרווח מהמכירה ואילו מס רכישה נגבה ישירות מהקונה.
מס שבח
מס שבח הוא מס ישיר שמוטל על הצד המוכר בעסקת מקרקעין על הרווח שהוא מפיק בעת המכירה כתוצאה מהשבחת הנכס הנמכר. השבח הוא למעשה סכום הפער מהמחיר בו הוא קנה את הנכס למחיר בו הוא מוכר אותו וגובה המס עומד על 25% מסכום זה למעט מקרים שהוחרגו בחוק. יום הרכישה לצורך חישוב המס הוא היום שבו המוכר רכש את הזכויות הנמכרות כעת.
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין קבע גובה מס רכישה שונה לנכסים מסחריים ולדירות מגורים. גובה המס על רכישת נכס מסחרי הינו קבוע ובשיעור של 6% משווי הרכישה. מס רכישה על דירה למגורים תלוי בשווי שלה וחישוב המס נעשה על בסיס מדרגות מס רכישה העדכניות. את מס הרכישה הקונה צריך לשלם ישירות למס הכנסה עד 50 יום לאחר מועד חתימת העסקה.
היטל השבחה
היטל השבחה למעשה לא נחשב כמס והוא משולם למועצה המקומית במקרים של השבחת מקרקעין הנובעת מתכנית בנייה. כאשר לדוגמה אושרה תוכנית המאפשרת להוסיף חדר נוסף בגג הדירה, יהיה על בעל הנכס לשלם היטל של 50% מהשווי של ההשבחה גם אם הוא לא מימש את הזכויות בפועל. היטל ההשבחה משולם על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה.
מס עיזבון וירושה
בישראל אין מיסי ירושה על העיזבון של נפטרים, אך לאופן מימוש הנכסים היבטי מיסוי רבים ומומלץ להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין טרם נקיטת כל פעולה בעיזבון. ניתן לקבל פטור ממיסוי מקרקעין בעת חלוקת נכסי עיזבון בתנאי שהעיזבון מחולק בין היורשים בלבד.
ישנם מקרים בהם עו"ד לענייני מקרקעין ימליץ ליורשים לחלק את העיזבון אחרת ולנצל את היתרון שהדבר אינו נחשב בתור מכירה החייבת מיסוי. חשוב להבין שרק חלוקה של הנכסים בסמוך למועד הפטירה נחשבת לחלוקה ראשונה המזכה בפטור ממיסי מקרקעין.
הקלות במס שבח ורכישה
מרבית ההקלות במס שבח ובמס רכישה נוגעות למכירת דירת מגורים של יחידים מכיוון שהחוק הגדיר אחרת את חובות המס על מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ואת חובות המס על מכירת זכויות במקרקעין בנכסים כמו, קרקע, מחסן, חנות וכדומה. כפי שיודע היטב כל עו"ד מקרקעין קיימות הקלות ממס שבח ורכישה בקניית דירה לעולים חדשים ותושבים חוזרים.
קבלת פטור ממס שבח או מס רכישה
ניתן לקבל פטור חלקי או מלא בעת מכירת דירת מגורים מזכה בהינתן תנאים מסוימים. יש מספר מסלולי פטור ממס שבח וכדאי להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין על מידת התאמתכם למסלול הספציפי. מסלול הפטור ממס שבח במכירת דירה תלוי במספר הדירות שבבעלות המוכר ובמקרים מסוימים, דירה מירושה לא תפגע בהגדרה של דירה יחידה לצורך מסלול הפטור.
ניתן לקבל פטור ממס רכישה גם כאשר העסקה היא חלק מתהליך של משפרי דיור ולשם כך יש צורך למכור את הדירה הקיימת במסגרת הזמן הקצובה.
מדרגות מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין קבע מדרגות מס רכישה שונות עבור קביעת גובה המס על רכישת דירת מגורים יחידה ועל גובה המס ברכישת דירת מגורים נוספת. השינויים בין מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה ודירות נוספות נועדו להשפיע על שוק הדיור ולהקטין את מספר העסקות של דירות מגורים להשקעה. עבור דירת מגורים ראשונה המס מתחיל רק על החלק שמעל הרף.
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה:
| על חלק השווי שעד 1,744,505 ₪ | אין מס |
| על חלק השווי העולה על 1,744,505 ₪ ועד 2,069,205 ₪ | 3.5% |
| על חלק השווי העולה על 2,069,205 ₪ ועד 5,338,290 ₪ | 5% |
| על חלק השווי העולה על 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪ | 8% |
| על חלק השווי העולה על 17,794,305 ₪ | 10% |
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים נוספת:
| על חלק השווי שעד 5,340,425 ₪ | 8% |
| על חלק השווי העולה על 5,340,425 ₪ | 10% |
מהו התיקון לחוק מקרקעין?
כפי שיודע היטב כל עו"ד מיסוי מקרקעין לתיקון 85 חשיבות כלכלית עצומה. התיקון נועד לתת מענה למשפרי דיור ולמנוע מהם תשלום מס רכישה גבוה. התיקון מאפשר תשלום מס רכישה כאילו בבעלותם דירה אחת בלבד מתוך הבנה שאין מדובר בעסקה לצורך השקעה כלכלית. ניתן להיחשב כמשפרי דיור בהתאם לתיקון כל עוד הדירה הנוספת נמכרת בתוך שנה וחצי.
אילו נושאים מטפל עו”ד מיסוי מקרקעין?
עו"ד מיסוי מקרקעין מייעץ ומלווה במגוון סוגי עסקאות נדל"ן של חברות ויחידים. הליווי המשפטי חיוני בכל סוגי העסקאות בהם ההיבטים של המיסוי צריכים להילקח בחשבון. עו"ד לענייני מקרקעין מלווה בין היתר, עסקאות קומבינציה, פרויקטים של פינוי בינוי וייצוג לקוחות בהליכי השגה מול רשויות המס ובעררי מיסוי מקרקעין בבתי המשפט.
בדיקת בעלות
מלבד עיסוק בהיבטי מיסוי, עו"ד לענייני מקרקעין עוסק רבות בליווי עסקאות וביצוע הבדיקות הדרושות על מנת להגן על הקונים. הדבר כולל בדיקת בעלות על הנכס הנידון ווידוא שהמוכר אכן הוא בעל הזכויות בו. בין היתר, עו"ד מקרקעין צריך להוציא את נסח הטאבו ולבדוק את רישומי הבעלות במנהל מקרקעי ישראל. העורך דין בודק גם שהנכס נקי משעבודים והערות אזהרה.
בדיקת מיסוי
במסגרת ליווי לקוחות, עו"ד מיסוי מקרקעין נדרשת לבצע בדיקת מיסוי. במסגרת בדיקה זו הוא בוחן אם יש חבות בהיטל מס שבח או חבות בהיטל השבחה לרשות המקומית תוך ווידוא שהמוכר הוא שנושא בהיטל. עו”ד מיסוי מקרקעין נדרש לתת הערכה מדויקת לגבי כלל חבות המיסוי שיתלווה לכל עסקה ומה עתיד להיות גובה המיסוי לאחר תכנון מס נכון.
מה תפקידו של עו"ד מיסוי מקרקעין?
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בתפקידו של עו"ד מיסוי מקרקעין בייעוץ וליווי עסקאות נדל"ן שונות. כפי שציינו, להיבטי המיסוי בכל הנוגע למס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מיסוי עיזבונות יכולה להיות משמעות כלכלית עצומה על שני הצדדים בכל עסקה וחשוב לקבל ליווי משפטי ולמקסם את הרווח הכלכלי בתכנון מס הנלווה לעסקאות השונות.
פורטל דין-נט
מאמר זה מפורסם במסגרת פורטל דין-נט אשר הקים עו”ד דודי מאור על מנת לספק ידע משפטי בתחומי ההתמחות בהם עוסק משרד ד. מאור ושות'. בפורטל דין-נט תוכלו למצוא מאמרים רבים נוספים בנושאים בהם עוסק עו"ד מיסוי מקרקעין במסגרת עבודתו כמו גם, תוכן מקצועי בכל הנוגע לדיני צוואות וירושות, ליטיגציה מסחרית ועוד.
