אחד מסוגי הפרויקטים המבוצעים במסגרת "התחדשות עירונית" הוא פרוייקט פינוי בינוי, במהלכו מפונים דיירי מבנה מסוים, לרוב מבנה ישן שאינו מנצל את שטחי הקרקע ואינו עומד בתקני הבטיחות, למטרות הריסה של המבנה ובנייתו מחדש. המבנה החדש יהיה מבנה גדול, מוגן ויציב מקודמו. זהו פרויקט הכולל מספר שלבים ונחשב למורכב. משך זמן הפרויקט עשוי בהחלט להשפיע על כדאיותו. במאמר הבא נעסוק בשאלה: כמה זמן לוקח פינוי בינוי? פורטל דין-נט מגיש את תשובות של עו"ד מקרקעין העוסקים בתחום.
למה בעצם מתבצע הליך פינוי בינוי?
במדינת ישראל קיימים מבנים רבים שנבנו עוד לפני קום המדינה ובשנות ה-50. מבנים אלו נבנו תוך כדי קדחת בנייה ליישוב הארץ והם סובלים ממגוון ליקויי בטיחות חמורים, בנוסף לכך שהם נמוכי קומה ומתפרסים על שטחים גדולים. באותה תקופה לא הייתה מודעות לבנייה על פי תקני בטיחות או על פי עקרונות ניצול השטח, כך שחומרי הבניה לא היו איכותיים במיוחד שלא לדבר על הארכיטקטורה.
במדינת ישראל יש לכך השפעה משמעותית: מבנים אלו חשופים להתמוטטות עקב רעידות אדמה או מתקפות טילים.
בחלוף השנים, תשתיות המים, הגז והחשמל הולכות וקורסות כתוצאה מנזקי מזג אוויר ומגורמים נוספים, זאת לצד מבנים שהוזנחו וכמעט ומתפוררים בשל הנסיבות.
מבנים אלו כאשר הם ממוקמים במרכז הארץ או באזורים אחרים מבוקשים, מהווים חוסר ניצול משווע של השטח שיכול היה להכיל דיירים רבים נוספים באמצעות תכנון מבני נכון.
כאן מגיע חוק פינוי בינוי כפתרון התחדשות עירונית. כאשר פרוייקט פינוי בינוי מהווה הליך לשינוי הפנים העירוניות וחידושן תוך הקפדה על תקינות מבנית, יציבות והגנה, לצד ניצול שטחים מקסימלי.
מהן המטרות העיקריות של פינוי בינוי?
חוק פינוי בינוי נועד על מנת להשיג מספר מטרות חשובות:
עמידות בפני רעידות אדמה
המיקום הגיאוגרפי של מדינת ישראל מועד לרעידות אדמה, אי לכך חשוב מאוד לבנות מבני מגורים באופן יציב מאוד ועמיד בפני רעידות אדמה ורעשים. במהלך פרוייקט פינוי בינוי ייהרסו הבניינים הישנים וייבנו מבנים חדשים העומדים בתקני היציבות הנדרשים.
הוספת מיגוניות (ממ"ד)
במדינת ישראל למודת הטרור והמלחמות, חדרי מיגון מפני טילים הם רכיבים בסיסיים בכל דירה. כמובן שישנה חשיבות גבוהה יותר לבניית ממדי"ם באזורים הקרובים לגבול. בהליך פינוי בינוי ייהרס המבנה הישן ובמקומו יקום מבנה ממוגן היטב הכולל ממ"ד בכל יחידת דיור.
ניצול מיטבי של שטח המגורים (כמות דיירים)
מבנים ישנים לרוב בנויים בצורה שאינה מנצלת את הקרקע. בבניית מבנים חדשים במקום אלו הישנים, ניתן לבנות מספר קומות נוספות ולנצל את הקרקע בצורה מיטבית לשטחי מגורים. עובדה זו משמעותית בעיקר עבור שטחי מגורים באזורים מבוקשים.
אילו בעיות יכולות לעכב את ההליך?
עד כאן הכל נשמע טוב. אולם פורטל דין-נט מציג בפנינו בעיות שונות העלולות לגרום לעיכוב הליך פינוי בינוי. לפניכם הגורמים השכיחים לעיכוב ודחיית פרוייקט פינוי בינוי:
בירוקרטיה
נציין כי שלבי הפרוייקט הראשוניים, לפני הליכי הבנייה בפועל הם שלבי תכנון בעיקרם המערבים הליכי בירוקרטיה רבים. בשלבים התכנוניים ישנו לרוב מספר רב של בעלי עניין: דיירי המבנים, היזמים והקבלנים וכן דיירים נוספים מהאזור שלהם אינטרסים שונים בהקשר לפרויקט.
בנוסף, קיימים בעלי עניין ציבוריים שגם להם זכות להיות נשמעים בועדות השונות לתכנון הפרויקט.
למעשה, שלב הבירוקרטיה עשוי להימשך על פני 3-4 שנים עד לאישור התב"ע הנדרשת לביצוע הפרויקט.
דיירים סרבנים
עד לפני מספר שנים לצורך קיום פרוייקט פינוי בינוי נדרשה הסכמה מלאה של 100% מהדיירים. מכיוון שחוק זה גרם לעיכוב, דחייה וביטול של תוכניות רבות, נכנס לתוקפו ב-2006 שינוי חוק פינוי בינוי המאשר ביצוע פרויקט פינוי בינוי כאשר קיימת הסכמה של 80% מדיירי המתחם, וכן מתקיים התנאי שלפחות 66% בכל בניין מסכימים לפרויקט. חוק זה שונה במסגרת עידוד מיזמי פינוי בינוי.
חוק פינוי בינוי אף מעניק פיצויים לשאר דיירי הבניין לצורך התמודדות עם דיירים סרבנים באמצעות תביעת נזיקין. תביעה זו תוכל לפעול לדרישת פיצוי עבור הפסד רווחים בעקבות אותם דיירים סרבנים.
למרות עובדות אלו, ישנן פעמים בהן סרבנות דיירי המתחם גורמת לעיכובים שונים ומשמעותיים בהשלמת הפרויקט, שכן, אף נקיטה בהליכים משפטיים נגדם, אורכת זמן רב בדרך כלל. אם כן, כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
האם יש מה לעשות כדי לזרז את ההליך?
כמה זמן לוקח פינוי בינוי? לרוב, זהו פרויקט הנמשך זמן רב, ועלול להיכרך בבירוקרטיה רבה ועיכובים שונים. האם ישנה אפשרות לזרז את תהליך הפרויקט? קיימים אינטרסים אישיים של הגורמים המעורבים בפרויקט לזירוז ההליך. במקרים אלו חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עו"ד נדל"ן. עו"ד נדל"ן המתמחה בפרויקטים מסוג זה ובעל ניסיון בחוק פינוי בינוי ובחוקי מקרקעין יוכל לסייע משמעותית בקיצור זמן הפרויקט. חשוב ליטול את שירותיו של עו"ד מקרקעין מטעם הדיירים שייצג את הצד שלהם בפרויקט וייעשה עבורם את המיטב.
