עשרת הדיברות לבחינת חוזי רכישת דירה מקבלן לאחר תיקון חוק המכר

רכישת דירה מקבלן נעשית באמצעות חתימת הצדדים על הסכם מכר שיונפק מטעם עורך הדין של הקבלן.

בניין משותף

הרוכש חייב לשכור את שירותיו של עורך הדין מטעם המוכר. הסכם מכר שנערך מטעם עורך דינו של הקבלן הינו הסכם מכר חד צדדי לטובת הקבלן ולא יספק כל הגנה על זכויותיו של הרוכש. רצוי מאוד כי רוכש המתכוון לחתום על עסקת מכר דירה מול קבלן יעביר את החוזה לבדיקה ועיון של עורך דין מטעמו, על מנת שיוכל לעמוד על כל זכויותיו של הרוכש.

עורך דין מטעם הקבלן

חוק המכר דירות מחייב אדם הרוכש דירה מקבלן לשלם את שכר טרחת עורך דינו של הקבלן. עד למועד תיקון חוק המכר דירות עורכי דין מטעם הקבלן, נהגו לדרוש בעבור שכר טרחתם סכומים מופרזים ככל שרק חפצו ואילו הרוכש היה חייב לשלם כל סכום שנדרש על ידי עורך דין. לאחר תיקון חוק המכר (דירות) בשנת 2015 הוסף תיקון מספר 7 לחוק לפיו חלה הגבלה על גובה כל ההוצאות המשפטיות בחוזי מכר דירות של רוכש דירה.

נקודות מהותיות לפני חתימה על חוזה מכר דירה מול קבלן

טרם חתימה על חוזה מכר מול קבלן, היות וחוזה המכר הינו חוזה המקפח את הרוכש, על הרוכש חלה החובה לבדוק את חוזה המכר ולעמוד על כלל זכויותיו.

לנוחותכם עשרת הדיברות לבחינת חוזי רכישת דירה מקבלן לאחר תיקון חוק המכר:

  1. בראש ובראשונה על הרוכש לעמוד ולבדוק את המצב המשפטי של המקרקעין נשוא עסקת המכר. על רוכש לוודא מי הבעלים של הקרקע, אם אכן התקבלו היתרי בנייה, אם רובצים עיקולים, שעבודים וכדומה.
  2. בדיקה חשובה נוספת הינה היתרי בנייה כשרים – על הרוכש לוודא כי הפרויקט של הקבלן אכן קיבל היתרי בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במידה ואין היתרי בנייה על השטח על הרוכש לוודא כי דברים אלה הוצגו בפניו ומה מועד הצפי לקבלת היתרי בנייה.
  3. בדיקה נוספת הינה בדיקה האם שולמו המיסים המוטלים על הקבלן. על הרוכש לדאוג לקבל אישורי מיסים מהקבלן המבצע, אישורי מיסים ותשלומים עבור הוצאות פיתוח, היטל השבחה, קבלת היתרי בנייה וכדומה, הרי שהרוכש לא רוצה להיות מופתע בעתיד בהוצאות לא מתוכננות.
  4. בדיקה מהותית נוספת הינה האם הקבלן מספק ערבויות בנקאיות עבור כספים שהרוכש ישלם לטובת הקבלן, האם קיים חשבון נאמנות לכספים אלה וכדומה.
  5. בדיקה חשובה נוספת האם הקבלן המבצע הינו קבלן רשום בפנקס הקבלנים, המתנהל לפי דין.
  6. בדיקה הקשורה במועד מסירת המפתח לדירה – על מנת להימנע ממחלוקות עתידיות והפרות של הסכם המכר מומלץ שהצדדים להסכם יסדירו מראש את מועד מסירת החזקה בדירה, לרבות פיצויים במקרה של איחורים, ואילו מקרים לא ייחשבו כאיחור וכדומה.
  7. בדיקה נוספת הינה בדיקה הקשורה לכל נושא השינויים והתוספות בהסכם המכר לפי מחירון תוספות ושינויים שעל הקבלן להציג מראש.
  8. רישום הבית כבית משותף – הליך רישום הבית כבית משותף והליך הפרצלציה ייעשו מטעם החברה המשכנת שהינה מי אם לא אחרת, עורך הדין מטעם הקבלן. על מנת למזער כמה שיותר התארכות הרישום רצוי לקצוב מועדים לרישום הנכס.
  9. קבלת אישורי החרגה מהבנק הממשכן של הרוכש, מומלץ לתחום מועד לקבלת האישור.
  10. הסדרת שכר טרחת עורך הדין מטעם הקבלן בהתאם לתיקון החדש בחוק המכר דירות. שכר הטרחה שעל הרוכש לשלם לטובת עורך הדין של הקבלן עומד ע"ס 5,000 ₪.

סעיפים נוספים

להלן רשימה של סעיפים נוספים שיש לשים אליהם לב טרם חתימה על חוזה מכר במקרקעין מול קבלן:

  • מחיר הדירה – על הרוכש לבדוק כי מחיר הדירה הנקוב על גבי חוזה המכר הינו מחיר סופי וכולל תשלומי מס ערך מוסף.
  • תוספות והצמדות לדירה – על הרוכש לבדוק האם הסכם המכר מציין כי לדירה צמודה חנייה והמחיר הסופי הינו כולל החנייה, והאם מחיר הדירה כולל מערכת סולרית של דודי שמש וכדומה.
  • הוצאות פיתוח – יש לבדוק האם הוצאות הפיתוח הינן מגולמות בתוך חוזה המכר או שמא הוצאות הפיתוח ישולמו בנוסף לחוזה המכר.
  • הוצאות עבור קבלת טופס 4 (חיבור לתשתיות) – על מי יחולו הוצאות החיבור לתשתיות.
  • אופן התשלומים – כיצד הרוכש ישלם לקבלן (נהוג לשלם לפי קצב התקדמות בנייה).

 אחריות קבלן לתיקונים

אחריות קבלן לתיקונים המכונה גם "תקופת בדק" – מדובר בתקופה בה הקבלן יהיה אחראי לתקן כל נזק או פגם בדירה, למעט נזקים שנגרמו כתוצאה מרשלנותו או שימוש בלתי סביר של הרוכש בדירה. תקופת הבדק מוגדרת באופן מסודר בחוק המקרקעין כך שלכל פגם נקבעה תקופה עצמאית בהתאם. להלן מספר דוגמאות:

  • סדקים בקירות ותקרות – תקופת בדק תחול עד חמש שנים מיום קבלת המפתח.
  • ליקויים בצנרת, מערכת הסקה או מרזבים – תקופת בדק תחול עד שנתיים מיום מסירת המפתח.
  • שקיעת מרצפות, מדרכות, חניות ושבילים – תחול תקופת בדק של עד שלוש שנים מיום קבלת המפתח.

במהלך תקופת האחריות תחול על הרוכש חובת ההוכחה כי אכן קיימים הליקויים להם הוא טוען לתיקון וכי ליקויים אלה הינם באשמתו או באחריותו של הקבלן.

לקריאה נוספת

הבטחת זכות הרוכש במקרקעין

עורך דין הבקיא בעשרת הדיברות לבחינת חוזי רכישת דירה מקבלן לאחר תיקון חוק המכר

על מנת שרוכש יוכל להגן על זכויותיו על פי דין, על הונו ועל האינטרסים שלו רצוי כי רוכש ישכור לעצמו עורך דין שייצג אותו בנפרד מעורך הדין של הקבלן. כאמור, חוזה מכר מטעם עורך הדין של הקבלן הינו חוזה מכר חד צדדי המוטה לטובת הקבלן בלבד, ולכן על הרוכש לערוך מספר בדיקות המהוות עשרת הדיברות לבחינת חוזי רכישת דירה מקבלן בהתאם לחוק המכר המתוקן.

חתימה על חוזה מכר תוך שימוש בעורך הדין מטעם הקבלן חושפת את הרוכש לסיכונים רבים והפרות חוזה עתידיות, במיוחד היות ומדובר בצעד פיננסי משמעותי ויקר עבור הרוכשים.

אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין שמתמחה במקרקעין באזור מגורכם, השאירו את פרטי הקשר שלכם בטופס המקוון שבאתר ואנו נקשר ביניכם לבין טובי עורכי הדין במהירות וללא התחייבות.