קניית דירות מכונס נכסים

מהיכן מגיעים הנכסים המוצעים למכירה במסגרת כינוס??

לעיתים, עולה הצורך לעקל את הנכסים הקיימים ברשות אדם פרטי ו/או חברה אשר אינם עומדים בהתחייבויותיהם כלפי נושים כאלו או אחרים. במקרים אלו, רשאי בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל למנות כונס נכסים לתפיסת נכס ולשליטה בו, במטרה להיפרע ממנו בעתיד.

אשה יושבת ליד דגם של בית

עם מינויו, כונס הנכסים מפרסם מודעה המזמינה את כלל הציבור להגיש, עד למועד מסוים, הצעות לרכישת הנכס המעוקל, כאשר בתקופת המכירה ניתנת האפשרות לרוכשים הפוטנציאליים לבקר בנכס המוצע וכמובן, להגיש הצעות לרכישתו (חשוב לציין כי יש לגבות את ההצעה בערבות בנקאית או בשיק בגובה 5%-10% מהסכום המוצע).

לאחר תום מועד הגשת ההצעות יוכרז הזוכה, או לחילופין, יועברו מספר הצעות נבחרות להליך התמחרות אשר זהה במהותו להליך מכירה פומבית (כלומר, המציע שנותר אחרון הוא שיוכרז כזוכה). לבסוף, קבלת אישור המכירה מהגורם השיפוטי אשר מינה את כונס הנכסים תזכה אותך בנכס המיוחל.

מה עליך לדעת לפני קניית בית מכונס נכסים?

בעבר, פרסום נכסים למכירה נעשה אך ורק בעמודים ספציפיים בעיתונות הכתובה ולכן הגישה לנכסים אלו הייתה נתונה לקליקה מצומצמת מהחברה. כיום, בעידן האינטרנט ותקשורת ההמונים, הגישה לפרסומים השונים זמינה ונוחה עבור כל אזרח מן השורה ואת רוב המידע הראשוני הנחוץ ניתן לקבל באופן מיידי ישירות אל מסך המחשב ו/או הסמארטפון.

מסיבה זו בין היתר, וכן עקב העובדה כי בשנים האחרונות מחירי שוק הנדל"ן זינקו בעשרות אחוזים, רכישת דירה מכונס נכסים הפכה לשם נרדף למציאת נכס במחיר מציאה – האם בפועל באמת כך הדבר?

למרות שלאחרונה, ריבוי המציעים הוביל ליותר הצעות וכפועל יוצא מכך, לעלייה במחירי רכישת הנכסים, עדיין, אין כל צל של ספק כי הפיתוי והיתרונות ברכישת דירות מכינוס נכסים הם גדולים.

הרי לא כל יום ניתן לרכוש דירה בהליך מקוצר, במחיר זול משמעותית ממחיר דירות דומות באותו אזור (הוזלה עד גובה של 20% לערך ולעיתים אף יותר), וזאת עוד בחסות הוודאות המשפטית שנוצרת עם קבלת אישור הרכישה מבית המשפט או מראש ההוצאה לפועל.

מנגד, הסכנות ו/או החסרונות בקניית דירה מכונס נכסים אינם ידועים לכלל הרוכשים הפוטנציאליים אשר לרוב, מסונוורים מיתרונות התהליך. לכן, מומלץ בתוקף להיוועץ עם עו"ד מוסמך המתמחה בתחום המקרקעין/נדל"ן שילווה אותך בתהליך הרכישה לכל אורכו.

בפורטל דין-נט ניתן למצוא בלחיצת כפתור עו"ד בסמוך לאזור מגוריך לליווי תהליך הרכישה. לקבלת פנייה מעו"ד העוסק בתחום המקרקעין/נדל"ן אנא השאר את פרטיך בטופס המצורף.

בתים מכונס נכסים – חסרונות

כאמור, לא כל רוכש פוטנציאלי מודע לחסרונות הליך רכישת דירה מכונס נכסים – ובהחלט יש כאלו. להלן רשימה חלקית של החסרונות העיקריים:

  1. לא ניתן לנהל משא ומתן על נוסח חוזה המכירה – לרוב, כונסי הנכסים מנסחים הסכמי מכר חד צדדיים לחלוטין אשר לא ניתן לשנותם במאומה. הסכמים אלו אינם מפרטים, בין היתר, על המצב התכנוני, הפיסי, הרישומי והמשפטי של דירות מכינוס נכסים, אינם כוללים התחייבות למועד מסירה כזה או אחר, ולעיתים אף מחילים או מגלגלים על הרוכש הפוטנציאלי תשלומים וחיובים שונים אשר מטבעם חלים על המוכר (כגון היטל השבחה ומיסים כאלו או אחרים).  
  2. כונס הנכסים המנהל את הליך המכירה אינו חב באחריות כלשהי לגבי מצב הנכס כלומר, הנכס נמכר במצבו כמות שהוא ((As-is ועל הזוכה המיועד מוטלת האחריות לביצוע כלל הבדיקות הנחוצות מבעוד מועד על מנת לוודא כי לא קיימים בנכס ליקויים ו/או פגמים מהותיים ו/או צווי הריסה ו/או חריגות בנייה וכיו"ב. בעניין זה יש לשים לב כי חזרה של הזוכה מהגשת הצעתו, ללא כל קשר לסיבת החזרה, יכולה בהחלט להוביל לחילוט הערבות.
  3. ההכרזה כ-"זוכה" איננה סופית – עד לקבלת אישור המכירה מהגורם השיפוטי שמינה את כונס הנכסים, קיימים מספר תרחישים אשר עלולים לבטל את הזכייה. לדוגמה:
  • א. מקסום רווחים – הגשת הצעה גבוהה יותר אף לאחר ההתמחרות או החתימה על חוזה המכר יכולה להוביל לקיום סבב התמחרות נוסף.
  • ב. זכות ראשונים – עד לאישור המכירה הסופי, קיימת הזכות לחייב המקורי להגיש בקשה לרכוש את הנכס המוצע.
  • ג. פגמים – התגלותם של פגמים כאלו או אחרים בהליך המכירה יכולה בנקל להוביל לביטולו.

לסיכום, קניית בית מכונס נכסים היא לא עניין של מה בכך, בלשון המעטה, ועליך לשקול את כלל ההשלכות המשתמעות מכך בכובד הראש הראוי להן, תוך קבלת סיוע מגורמי המקצוע הרלוונטיים.

"בנקאי הוא אדם שמשאיל לך מטריה כשהשמש זורחת ותובע אותה בחזרה כשנוחתת טיפת הגשם הראשונה" – מרק טווין

אנא השאר פרטיך בטופס המקוון שבאתר ואפשר לפורטל דין-נט לאתר עבורך עורך דין מהשורה הראשונה ובאזור מגוריך העוסק בתחום המקרקעין/נדל"ן – השימוש באתר ניתן בחינם וללא כל התחייבותבהצלחה!!

* שימת ליבכם לעובדה כי הכתוב לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ מקצועי – אלא בגדר המלצה בלבד – והסתמכות עליו הינה באחריות המשתמש בלבד.

מאת: איציק פיצ'חדזה, עו"ד